DSL-Bank im Check: Das Baufinanzierungs-Angebot
Auf was sollten Verbraucher bei der Auswahl einer Baufinanzierung achten? Welches Kreditinstitut entspricht mit seinen Darlehensangeboten dem individuellen Bedarf eines Immobilienkreditinteressenten am besten? Der nachfolgende Artikel informiert Sie über die Baufinanzierungsangebote der DSL Bank.
Die ehemals öffentlich-rechtliche DSL Bank (Deutsche Siedlungs- und Landesrentenbank), Bonn, ist seit dem Jahr 2000 ein unselbständiger Geschäftsbereich der Deutschen Postbank AG.
1. Die private Immobilienfinanzierung: Das Kerngeschäft der DSL Bank
Die DSL Bank hat sich auf private Immobilienfinanzierungen spezialisiert. Zu den finanzierten Objekten gehören Wohnimmobilien (privat genutzte Wohnhäuser und Eigentumswohnungen), gemischt genutzte Immobilien und unbebaute Grundstücke. Die DSL Bank finanziert auch Um- und Ausbauten und begleitet Umfinanzierungen. Außerdem vergibt die DSL Bank Konsumentenkredite („DSL Privatkredit“).
Nach den auf der Webseite der DSL Bank veröffentlichten Daten (Stand 21. Januar 2016) lag der Baufinanzierungsbestand der DSL Bank im Jahr 2013 bei 41,4 Mrd. Euro (2012: 41,7 Mrd. Euro). Der Immobilienfinanzierungsbestand der Muttergesellschaft Deutsche Postbank (einschließlich DSL Bank) ging von 69,5 Mrd. Euro im Jahr 2013 auf 67,8 Mrd. Euro (3. Quartal 2015) zurück.
2. Das Vertriebsnetz der DSL Bank
Die DSL Bank verfügt nicht über eigene Filialen. Der Vertrieb der Bankprodukte erfolgt durch mehr als 4500 unabhängige Finanzberater: Das Kreditinstitut versteht sich als „Partnerbank der Finanzdienstleister“. Die DSL Bank verspricht, die durch Verzicht auf ein „kostspieliges Filialnetz“ erzielten Kostenvorteile an ihre Kreditkunden weiterzugeben.
Zu den mit der DSL Bank kooperierenden „Finanzdienstleistern“ gehören
- Versicherungs- und Immobilienmakler,
- Finanz- und Kreditberater,
- Bauträger und
- andere Kooperationspartner wie Banken, Versicherungen und Bausparkassen.
Online-Formular: Suche nach einem Finanzberater in Kundennähe
Über die Webseite der DSL Bank kann der an einer Baufinanzierungsberatung interessierte Nutzer um Kontaktaufnahme durch einen mit der DSL zusammenarbeitenden „unabhängigen Finanzdienstleister“ bitten. Hierzu steht ein Online-Formular bereit, in das der Webseitenbesucher seine persönlichen Daten eintragen kann. Die Formularanfrage leitet die DSL Bank „direkt an einen Finanzberater in der Nähe“ des Kunden weiter. www.dslbank.de/startseite/kontakt/kunde-werden-online.html
Nachteil:
Anders als bei einigen Mitbewerbern wird dem Kreditinteressenten auf der DSL Bank-Webseite keine Auswahl regional tätiger Finanzberater (einschließlich deren Kontaktdaten) angezeigt.
- Der anfragende Interessent muss sich durch Ankreuzen eines Pflichtfeldes des Online-Formulars mit der „Weitergabe seiner Daten an einen Finanzdienstleister in seiner Nähe“ bereit erklären. Die Datenweitergabe erfolgt, obwohl der Kreditinteressent zum Zeitpunkt der Formularabsendung noch nicht über Informationen zur Person und zu den individuellen Qualifikationen des eingeschalteten Finanzdienstleisters verfügt.
- Nach den nicht immer positiven Erfahrungen vieler Bankkunden während der Finanz- und Bankenkrise dürfte nachfolgende Zusicherung der DSL Bank zum auszuwählenden Finanzberater nicht immer überzeugend wirken: „Bei diesem (von der DSL Bank ausgewählten Finanzberater) sind Sie selbstverständlich bestens beraten.“ - eine weitreichend erscheinende, pauschale Aussage, die manchen Erfahrungen mit der (sehr menschlichen) Fehlbarkeit von Bankberatern zuwiderläuft.
3. Beratungstermine und Online-Kontakte
3.1 Baufinanzierungsberatungen durch Kooperationspartner
Baufinanzierungsberatungen werden nicht von der DSL Bank selbst, sondern von den mit ihr kooperierenden unabhängigen Finanzdienstleistern durchgeführt.
3.2 Online-Kunden-Center für Bestandskunden
Für Bestandskunden der DSL Bank steht unter https://www.dslbank.de/startseite/services/ich-habe-eine-dsl-immobilienfinanzierung.html ein „Online-Kunden-Center“ bereit.
Mittels der im Online-Kunden-Center hinterlegten Formulare können u. a. nachfolgende Geschäftsvorgänge rund um eine Immobilienfinanzierung online beantragt werden:
- Vertragsverlängerung (Anschlussfinanzierung bei Ablauf der Zinsbindungsfrist)
- Objektwechsel (Wechsel der von der DSL Bank finanzierten Immobilie)
- Tilgungsänderung (Änderung der monatlichen Tilgungshöhe)
- Schuldübernahme (durch neue Darlehensnehmer)
4. Finanzierungsrechner
4.1 Mietrechner
Mit dem Mietrechner ermitteln Baufinanzierungsinteressenten, welche Mietkosten ihnen in den kommenden 10, 20 oder 30 Jahren voraussichtlich entstehen werden. Zugrunde gelegt wird die derzeitige Kaltmiete und eine jährliche Inflationsrate von 2 Prozent. https://www.dslbank.de/kunden/mietrechner.html
4.2 Baufinanzierungsrechner
Der Baufinanzierungsrechner verschafft einen Überblick über den persönlichen Finanzrahmen, der für eine Investition in eine Immobilie zur Verfügung steht. Grundlagen der Berechnung sind die derzeitige monatliche Kaltmiete, ein eventueller monatlicher Sparbetrag und das vorhandene Eigenkapital.
4.3 Finanzbedarfs-Kalkulator
Der „Finanzbedarfs-Kalkulator“ ermittelt den bei einer Baufinanzierung entstehenden Fremdfinanzierungsbedarf. Berücksichtigung finden auch Nebenkosten und Eigenmittel. https://www.dslbank.de/rechner/finanzbedarf/step1.view.do
4.4 Modernisierungsrechner
Mit dem Modernisierungsrechner berechnen Immobilienbesitzer den Modernisierungsbedarf anhand von elf Einzelpositionen (u. a. Dachisolierung, Fenster, Heizung und Wintergarten). Zu jeder Position sind Anhaltspunkte für Modernisierungsintervalle und Kostenrahmen z. B. je Quadratmeter aufgeführt.
4.5 Eigenmittel- und Darlehensrechner
Anhand des Eigenmittel- und Darlehensrechners werden zunächst die Haushaltseinnahmen und -ausgaben gegenübergestellt. Anschließend wählt der Kreditinteressent eine der vorgeschlagenen Zinsbindungsfristen aus, zu der jeweils ein Darlehenszinssatz vorgegeben ist. Aufgrund der getätigten Eingaben wird die maximale Darlehenssumme ermittelt, die sich der Anfragende leisten kann.
Nachteile:
Offen bleibt, ob es sich bei den im Darlehensrechner voreingestellten Darlehenszinssätzen um die aktuellen Zinskonditionen der DSL Bank handelt. Unklar ist auch, ob diese Zinssätze allen Kreditinteressenten offen stehen oder eventuell nur bonitätsabhängig gewährt werden.
Keine Angaben zu aktuellen Konditionen
Abgesehen von den im Eigenmittel- und Darlehensrechner etwas versteckt angegebenen Zinssätzen bei bestimmten Zinsbindungsfristen, enthält die Webseite der DSL Bank keine Informationen zu den aktuell berechneten Zinssätzen und informiert auch nicht über sonstige, für Baufinanzierungsinteressenten möglicherweise wissenswerte Konditionsbestandteile.
Nachteile:
- Belastungs- und Kostenrechnungen auf der Grundlage aktueller Konditionen sind daher vor dem Beratungsgespräch mit einem DSL Finanzberater nicht möglich.
- Ebenso wenig können Angebote der DSL Bank auf der Grundlage der Webseiteninformationen mit den Offerten anderer Kreditinstitute verglichen werden.
- Als mögliche Kostenpositionen erwähnt die Webseite der DSL Bank nur Bereitstellungszinsen und „eventuelle Bearbeitungsgebühren“.
Hinweis zur Rechtslage
Der Bundesgerichtshof hatte im Mai 2014 entschieden, dass von einer Bank (z. B. über eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen) einseitig festgesetzte Bearbeitungsgebühren für Privatkredite (einschließlich Baufinanzierungen) unzulässig sind (BGH-Urteil vom 14. Mai 2014, Aktenzeichen XI ZR 405/12 und XI ZR 170/13).
4.6 Vorfälligkeitsrechner
Wer seine Baufinanzierung bei der DSL Bank vorzeitig tilgen möchte, der kann die ggf. anfallende Vorfälligkeitsentschädigung mittels eines speziellen Rechners näherungsweise ermitteln.
5. Baufinanzierungskredite der DSL Bank
5.1 DSL Annuitätendarlehen
Annuitätendarlehen der DSL Bank sorgen mit ihren gleichbleibenden Monatsraten für Planungssicherheit während der Kreditlaufzeit. Mit fortschreitender Tilgung reduziert sich allmählich der in der Kreditrate enthaltene Zinsanteil, während sich der Tilgungsbetrag sukzessive erhöht.
- Die DSL Bank bietet Annuitätendarlehen mit Darlehenslaufzeiten von bis zu 30 Jahren an.
- Bei der DSL Bank sind Zinsbindungsfristen von maximal 20-25 Jahren möglich.
Nachteil: begrenztes Zinsbindungsangebot
Gerade während eines Niedrigzinsniveaus ist die Vereinbarung möglichst langer Zinsbindungsfristen empfehlenswert, um günstige Bauzinsen dauerhaft zu sichern. Andere Kreditinstitute offerieren daher Zinsbindungsfristen von mindestens 30 Jahren.
5.2 DSL Endfälliges Darlehen
Bei „DSL Endfälligen Darlehen“ entrichtet der Kreditnehmer auf das Darlehen zunächst nur die Zinsen, erbringt hierfür aber keine Tilgungsleistungen. Als Tilgungsersatz wird vielmehr ein Bausparvertrag angespart. Nach Zuteilung des Bausparvertrags löst ein Bauspardarlehen das endfällige Darlehen in einer Summe ab.
Vorteil endfälliger Darlehen?
Der Vorteil endfälliger Darlehen liege, so die DSL Bank, in der Planungssicherheit für die Kreditnehmer während der Darlehenslaufzeit und in der Möglichkeit staatlicher Förderung aufgrund der Kopplung des Darlehens an einen (zumeist neu abzuschließenden) Bausparvertrag.
Soweit die Fördervoraussetzungen vorliegen, können staatliche Bausparförderungen wie die Wohnungsbauprämie auch ganz unabhängig von einem Darlehensvertrag in Anspruch genommen werden.
Ob ein endfälliges Darlehen für einen Kreditnehmer von Vorteil ist, entscheidet sich im Rahmen eines sorgfältigen Kosten-Nutzen-Vergleichs mit einem Annuitätendarlehen:
- Unwahrscheinlich ist es, dass die Erträge aus dem Bausparvertrag die zusätzlichen Zinskosten überwiegen, die dem Kreditnehmer wegen der Nichttilgung seines endfälligen Darlehens entstehen.
- Regelmäßig entstehen dem Darlehensnehmer zusätzliche Kosten in Form von Abschlussgebühren für einen neuen Bausparvertrag.
- Bei fremdgenutzten (vermieteten) Immobilien besteht allerdings die Möglichkeit, die Darlehenszinsen als Werbungskosten steuerlich geltend zu machen.
5.3 DSL Variabler Zins
DSL Annuitätendarlehen und endfällige Darlehen können auch mit einem variablen Zins ausgestattet werden. Bei sinkenden Kapitalmarktzinsen profitieren Kreditnehmer von niedriger werden Zinsbelastungen. Bei steigenden Zinsen kann sich allerdings die Belastung aus dem Immobiliendarlehen erheblich erhöhen.
- Das Kreditprodukt „DSL Variabler Zins“ erfordert einen Mindestdarlehensbetrag von 25.000 Euro.
5.4 Staatliche Fördermittel
Die DSL Bank bezieht Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau sowie staatliche Bürgschaften in ihre Baufinanzierungen ein.
5.5 DSL Forward: Anschlussfinanzierungen
Forward-Kredite schaffen Zinssicherheit für den Kreditnehmer, indem sie das aktuelle Zinsniveau über die laufende Zinsbindungsfrist hinaus sichern.
Antragsfristen und Forward-Laufzeiten
DSL Forward-Kredite können beantragt werden
- 60 bis 6 Monate vor Ablauf einer laufenden Zinsbindungsfrist
- bei einer Laufzeit des Anschlusskredites von 5, 10, 12 oder 15 Jahren.
- Sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist können Darlehensnehmer bei der DSL Bank einen Antrag auf Verlängerung der Kreditlaufzeit und eine Sollzinsanpassung stellen. Ein Forward-Zinsaufschlag wird in diesem Fall nicht berechnet. https://www.dslbank.de/kunden/sollzinsanpassung.html
Die Kosten einer Anschlussfinanzierung: Der Forward-Aufschlag
Als Preis für die Zinssicherung zahlt der Kreditnehmer einen Zinsaufschlag („Forward-Aufschlag“). Über die Höhe des berechneten Forward-Zinsaufschlages (aktuell oder indikativ) informiert die DSL Webseite nicht. Anschlussfinanzierungen mit Zinssicherung können unter https://www.dslbank.de/dienste/formulare/vertrags_verlaengerung.html bei der DSL Bank angefragt werden.
6. Tilgungsvereinbarungen für DSL Baufinanzierungen
Die DSL Bank empfiehlt bei Annuitätendarlehen anfängliche Tilgungsraten von 1 bis 2 Prozent. Als Begründung weist die Bank darauf hin, dass der Kreditnehmer bei einer solchen Tilgungsrate „das gute Gefühl“ habe, das Darlehen von Anfang an zurückzuzahlen.
DSL Empfehlungen: teilweise widersprüchlich
Die Empfehlung der DSL Bank einer 1- bis 2-prozentigen Tilgung passt nicht zu der maximal 30-jährigen Laufzeit der DSL Immobilienkredite. Bei allgemein niedrigem Zinsniveau und geringer Tilgung wird die 30-jährige Kreditlaufzeit-Obergrenze leicht überschritten.
Beispiele:
- 2 % Tilgung und 1,5 % Kreditzinsen sind gleichbedeutend mit einer über 37-jährigen Darlehenslaufzeit.
- 1 % Tilgung und 2 % Kreditzinsen gehen einher mit einer 55-jährigen Kreditlaufzeit.
Niedriges Zinsniveau: Kein Hinweis auf den Nutzen einer hohen Tilgung
Die Webseite der DSL Bank weist nicht deutlich genug darauf hin, dass bei niedrigen Kreditzinsen eine überdurchschnittlich hohe Tilgung sinnvoll ist. Zu empfehlen sind bei Abschluss einer Baufinanzierung in einer Niedrigzinsphase anfängliche Tilgungsraten von mindestens 2 Prozent, um das zu niedrigen Kreditzinsen aufgenommene Darlehen möglichst rasch zurückzuführen. Ansonsten besteht die Gefahr, dass die Monatsbelastung für den Kreditnehmer bei einem (zum Ende einer Zinsbindungsfrist) angestiegenen Zinsniveau deutlich ansteigt.
7. Die Werbeversprechen der DSL Bank
Die Webseite der DSL Bank ist von zahlreichen Versprechen geprägt, die jedoch wiederholt nicht inhaltlich belegt und damit glaubhaft gemacht werden. Etliche dieser Aussagen erinnern zuweilen an Allgemeinplätze, die ohne Weiteres auch in den Internetauftritt beliebiger Mitbewerber integriert werden könnten.
- „Im Zentrum des Engagements der DSL Bank und ihrer Partner stehen immer die Wünsche und Bedürfnisse der gemeinsamen Kunden – ein Anspruch, den wir Tag für Tag umsetzen und mit Leben erfüllen.“
- „Dass die DSL Bank (…) mit anhaltendem Erfolg belohnt wird, verdankt sie ihren attraktiven Angeboten und starken Partnern.“
- „Bei der DSL Bank haben engagierte Menschen die Chance, an der dynamischen Entwicklung des Unternehmens mitzuwirken und teilzuhaben.“
Zu einigen der überaus positiven Selbsteinschätzungen der DSL Bank passt nicht unbedingt, dass der Baufinanzierungsbestand des Kreditinstituts trotz eines vielerorts boomenden Immobilienmarktes nach jahrelangen deutlichen Zuwächsen bis 2009 nur noch verhalten zunahm und zuletzt stagnierte (zumindest nach den nur bis 2013 veröffentlichten Bestandsdaten des DSL Bank).
8. Auszeichnungen
Die DSL Bank erhielt im Jahr 2015 nachfolgende Auszeichnungen:
- In einem Vergleichstest von FMH Finanzberatung und Handelsblatt belegte die DSL Bank in der Kategorie „Bestes Forward-Darlehen“ bei 10- und 15-jährigen Zinsbindungen den ersten Platz.
- Das Handelsblatt zeichnete die DSL Bank unter 62 Baugeldanbietern bei 10- und 20-jährigen Zinsbindungen mit dem ersten Platz aus („Bestes Baugeld“).
- Den dritten Platz erreichte die DSL Bank im Vergleichstest „TOP-Baufinanzierer“ von ntv und FMH in der Sparte „80 bis 90 Prozent vom Kaufpreis, Zinsbindung 10 und 15 Jahre“.
- Das Fachmagazin AssCompact befragte Vermittler und Finanzdienstleister zu den von ihnen bevorzugten Produktpartnern. In der Bewertungskategorie „Kredite (Banken)“ belegte die DSL Bank den zweiten Rang.
9. Zusammenfassung: Die Immobilienfinanzierung der DSL Bank
- Die DSL Bank, ein unselbständiger Geschäftsbereich der Deutschen Postbank AG, hat sich auf den Vertrieb von Baufinanzierungen spezialisiert.
- Die DSL Bank verfügt nicht über eigene Geschäftsstellen. Baufinanzierungsberatungen werden von unabhängigen Finanzberatern durchgeführt.
- Aktuelle Konditionen (z. B. Kreditzinsen und sonstige Kosten) nennt die DSL Bank Webseite nicht (möglicherweise eine Ausnahme: Eigenmittel- und Darlehensrechner, s. Unterpunkt 4.4). Einzelheiten zu den geltenden Zinssätzen und Gebühren bleiben dem Beratungsgespräch mit einem Finanzberater vorbehalten.
- Versprechungen und positive Selbsteinschätzungen der DSL Bank werden nicht immer ausreichend konkretisiert und mit Beispielen unterlegt. Dies schadet der Überzeugungskraft der Webseite und könnte bei Besuchern des Portals der DSL Bank sogar Zweifel an der Belastbarkeit mancher Aussagen aufkommen lassen.
Über den Autor
Hartmut Zimmer
Hartmut Zimmer, Jurist und langjähriger Vertriebsdirektor einer deutschen Großbank, war u. a. zuständig für den Vertrieb von Baufinanzierungen und gewerblichen Krediten. Besonders intensiv befasste er sich mit den Risiken fehlerhaft konstruierter Baufinanzierungen anlässlich der Sanierung eines umfangreichen Kreditportfolios.
Hartmut Zimmer ist Autor zahlreicher Fachartikel zu Finanzprodukten und Wirtschaftsrecht.