Bauzinsen Entwicklung 2023

1. Die aktuelle Bauzinsen Entwicklung

Die Zinsen für Baufinanzierungen sind seit Ende 2021 deutlich angestiegen - allerdings ausgehend von einem historisch niedrigen Niveau. Die aktuellen Bauzinsen liegen immer noch unterhalb ihres langjährigen Durchschnitts.

Viele Faktoren beeinflussen das Zinsniveau

Zahlreiche politische und wirtschaftliche Faktoren haben das Potenzial, die Zinsentwicklung zu beeinflussen. Dazu gehören vor allem die allgemeine Konjunkturentwicklung, die Inflationsrate, Energie- und Rohstoffpreise sowie geopolitische Krisen.

Die Hauptursachen der sehr niedrigen Bauzinsen der letzten Jahre waren:

Mit ihrer kompromisslosen, Nebenwirkungen weitgehend außer acht lassenden extremen Niedrigzinspolitik schaltete die EZB die Marktkräfte am europäischen Kapitalmarkt über viele Jahre hinweg nahezu vollständig aus.

Hohe Inflation - Trendwende bei den Leitzinsen

Ab Mitte 2022 kam es jedoch zu einer Trendwende bei der Zinsentwicklung. Beginnend im Jahr 2021 und stark beschleunigt in 2022 stieg die Inflationsrate in der Eurozone wie auch weltweit dramatisch an. Dies veranlasste die Notenbanken, ihre Niedrigzinspolitik zu beenden und eine Zinswende nach oben einzuleiten.

Im Juli 2022 nahm schließlich auch die Europäische Zentralbank eine erste Zinserhöhung vor. Dieser folgten seitdem neun weitere Zinsanhebungen. Die letzte Erhöhung beschloss die EZB am 14. September 2023.

Offenkundig mit Rücksicht auf hoch verschuldete Staaten Südeuropas hatte die EZB mit Zinserhöhungen sehr lange gewartet. Die EZB erhöhte ihre Leitzinsen über ein halbes Jahr später als die US-Notenbank.

Nach jahrelanger „Verzögerungspolitik“ bemüht sich die EZB nun, verloren gegangenes Vertrauen zurückgewinnen. Sie muss beweisen, dass ihr die Geldwertstabilität mindestens ebenso wichtig ist wie die Sorgen hoch verschuldeter Staaten, deren Zahlungsfähigkeit bei zu hohen Zinsen gefährdet ist.

1.1 Die Bauzinsen – nach erheblichem Anstieg deutlich oberhalb der historischen Tiefststände aus dem Jahr 2020

20. April 2015 (Zwischentief)*

26. Juni 2015 (vorübergehendes Zinshoch)*

1. Oktober 2016 (weiteres Zwischentief)*

24. Februar 2018 (weiteres vorübergehendes Zinshoch)*

1. März 2020: letztes historisches Zinstief*

Bauzinsen aktuell*

Nachdem die Zinsen von ihrem im Oktober 2016 erreichten Langzeittief leicht angestiegen waren, fielen sie bis im März 2020 auf einen neuen historischen Tiefstand.

Die Bauzinssätze erhöhten sich seitdem bei ...

1.2 Die Zinsentwicklung der letzten Jahre

Wichtig ist die richtige Einordnung der Zinsentwicklung in den langfristigen Zinstrend.

So lagen die effektiven Zinsen für Baudarlehen mit 30-jähriger Zinsbindung im April 2011 noch bei 4,6 Prozent. Das sind selbst nach den deutlichen Zinssteigerungen der letzten Monate immer noch 0,40 Prozent mehr als aktuell (01.12.2023).

Bei der Beurteilung des aktuell wieder etwas angestiegenen Zinsniveaus hilft ein Blick auf die langfristige Zinsentwicklung: Traditionell - in den Jahrzehnten vor der ab 2007 einsetzenden Finanz- und Wirtschaftskrise – galten Bauzinsen von durchschnittlich 7 Prozent als üblich.

Fazit: Immobilienkäufer können das noch vergleichsweise moderate Zinsniveau nutzen. Sie sollten aber unbedingt auf einen soliden Finanzierungsplan mit genügend Eigenkapital und auf einen angemessenen Kaufpreis der Immobilie achten.

2. Was die Entwicklung der Bauzinsen beeinflusst

2.1 Der Zusammenhang zwischen Anleihe-Renditen und Bauzinsen

Die Bauzinsen folgen der Entwicklung der Renditen langfristiger Anleihen.

Bundesanleihen

Bundesanleihen sind von der Bundesrepublik Deutschland seit 1952 herausgegebene festverzinsliche Wertpapiere.

Bundesanleihen verfügen aktuell wieder über eine positive Rendite, nachdem sie in der Vergangenheit zeitweise eine Negativ-Verzinsung aufgewiesen hatten.

Dabei ist stets zu berücksichtigen: Selbst geringe Zinserträge werden durch die Abgeltungssteuer (gegebenenfalls zuzüglich Solidaritätszuschlag) geschmälert.

Der Euro-Bund-Future

Ein wichtiger Indikator für das langfristige Zinsniveau ist der Euro-Bund-Future. Ihm liegt ein standardisierter Terminkontrakt auf eine zehnjährige Bundesanleihe mit 6-prozentiger Nominalverzinsung zugrunde. Steigende Kurse des Euro-Bund-Future bedeuten sinkende Zinsen für zehnjährige Anleihen..

Mitte 2008 wurde der Euro-Bund-Future zu Kursen um 110 Punkte gehandelt. Ende 2013 lag er bereits bei 140 Punkten und im August 2016 auf einem damals bereits historischen Höchststand von 168 Punkten. Erneute Zinssenkungen in den Jahren 2019 und 2020 ließen den Euro-Bund-Future sogar bis auf neue Höchststände von 179 Punkten ansteigen. Diese Höchstwerte waren gleichbedeutend mit einem extrem niedrigen Zinsniveau.

Infolge der von der Europäischen Zentralbank eingeleiteten Zinswende fällt der Euro-Bund-Future seit Dezember 2022. Aktuell notiert der Zinsindikator bei 129,45 Zählern (Schlusskurs am 1.11.2023).

Pfandbriefe

Pfandbriefe sind festverzinsliche Wertpapiere, die von einer Pfandbriefbank ausgegeben werden. Sie gelten als risikoarm, da sie mit besonders werthaltigen Sicherheiten unterlegt sind.

Im November 2023 wiesen Pfandbriefe folgende Renditen auf:

Der inversen Zinsstrukturen am Kapitalmarkt nach, ist frühestens gegen Ende 2024 oder innerhalb des Jahres 2025 ein Rückgang der Bauzinsen zu erwarten.

2.2 Der Zusammenhang zwischen Inflation und Zinsniveau

Je höher die Inflation, desto höher ist gewöhnlich auch das allgemeine Zinsniveau. Denn um die Geldwertstabilität zu erhalten, verknappen die Zentralbanken in Zeiten hoher Inflation die Geldmenge und erhöhen die Leitzinsen.

Die Inflationsentwicklung in Deutschland und in der Eurozone

Die Inflation in Deutschland (VPI) erreichte im Oktober 2022 ihren bisherigen Höchstwert von 10,9 Prozent, ging dann aber bis Oktober 2023 auf voraussichtlich 3,8 Prozent zurück. 2022 lag die Geldentwertung in Deutschland höher als jemals in der Nachkriegszeit: Der bisherige Maximalwert wurde 1951 mit 7,6 Prozent registriert.

Die Inflation in der Eurozone stieg beginnend im Jahr 2021 deutlich an. Die Jahres-Inflationsrate im Euroraum lag im Jahr 2020 bei 0,3 Prozent und nahm 2021 auf 2,6 Prozent zu. Nach einem Inflations-Spitzenwert von 10,6 Prozent (Oktober 2022) ging die Geldentwertung im Euroraum (HVPI) bis Oktober 2023 auf 2,9 Prozent zurück.

2.3. Die Geld- und Zinspolitik der EZB

Die zentrale Aufgabe einer Notenbank ist die Sicherung der Geldwertstabilität. Die Europäische Zentralbank hebt dies auf ihrer Webseite hervor:

„Unsere Aufgabe ist, stabile Preise zu gewährleisten.“

EZB Homepage

Das Inflationsziel der EZB

Die Europäische Zentralbank strebt ein „mittelfristiges Inflationsziel von 2 Prozent“ an. Negative Abweichungen von diesem Zielwert sind laut EZB ebenso unerwünscht wie positive.

Verfestigt sich eine negative Inflation (Deflation), dann werden Konsum- und Investitionsentscheidungen in die Zukunft verschoben, um möglichst von dann noch niedrigeren Preisen zu profitieren. Daher kann Deflation die Entwicklung einer Volkswirtschaft nachhaltig beeinträchtigen und eine hartnäckige Rezession auslösen.

Eine zu hohe positive Inflation vermindert hingegen die Kaufkraft je Geldeinheit. Eine hohe Geldentwertung ...

Die Leitzinsen der EZB

Nach mehr als sechsjähriger Nullzins-Politik erhöhte die Europäische Zentralbank ihre Leitzinsen erstmals wieder zum 27. Juli 2022 und leitete damit die lange erwartete Zinswende ein.

Zuletzt beschloss die Europäische Zentralbank am 14. September 2023 eine Erhöhung ihrer Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte. Damit erhöhte die EZB ihre Leitzinsen seit ihrer Zinswende im Juli 2022 zum zehnten Mal in Folge.

Ausblick auf die künftige Entwicklung der EZB-Leitzinsen

Mit ihrer Leitzinserhöhung zeigt die Europäische Zentralbank ihre Entschlossenheit im Kampf gegen die Inflation.

Der EZB-Rat ist der Auffassung, „dass die EZB-Leitzinsen ein Niveau erreicht haben, das – wenn es lange genug aufrechterhalten wird – einen erheblichen Beitrag zu einer zeitnahen Rückkehr der Inflation auf den Zielwert leisten wird.“

Damit scheint die EZB für die nähere Zukunft keine weitere Zinserhebung zu planen. Jedoch möchte sie das erreichte Zinsniveau für eine gewisse Zeit beibehalten („Zinsplateau“).

Die Absicht der Notenbank ist, keinen Zweifel an ihrem Willen zur Bekämpfung der Inflation aufkommen zu lassen. Gleichzeitig soll die Volkswirtschaft nicht durch zu hohe Zinsen übermäßig zu belasten.

Die nächsten Sitzungen des EZB-Rates sind für den 14. Dezember 2023 und den 7. Februar 2024 terminiert.

Die Inflations- und Wachstumsprognosen der EZB

Die Inflationseinschätzung der EZB vom September 2023 ist pessimistischer als sie es noch zuvor war. Die Zentralbank geht von einer hartnäckig hohen Geldentwertung aus.

Für das Gesamtjahr 2023 nimmt die Zentralbank nunmehr eine Inflationsrate von 5,6 Prozent an (Prognose im Juni: 5,4 Prozent). Die EZB erhöht auch ihre Inflationsprognose für 2024 von 3,0 Prozent (Juni-Prognose) auf jetzt 3,2 Prozent. Im Jahr 2025 soll sich die Geldentwertung nach Einschätzung der Notenbank mit 2,1 Prozent (Juni-Prognose: 2,2 Prozent) dem 2-Prozent-Ziel der EZB annähern.

Auch die Kerninflation (ohne Energie- und Nahrungsmittelpreisen) wird nach der Einschätzung der Europäischen Zentralbank zunächst auf hohem Niveau verbleiben. Die EZB-Prognosen-Werte liegen bei 5,1 Prozent (2023), 2,9 Prozent (2024) und 2,2 Prozent (2025).

Ihre Wachstumserwartungen nimmt die EZB hingegen zurück. Nach ihrer Einschätzung vom September 2023 wird die Wirtschaft in der Eurozone um 0,7 Prozent wachen (Juni-Prognose: 0,9 Prozent). In 2024 soll sich die Wachstumsgeschwindigkeit lediglich leicht auf 1,0 Prozent steigern (Juni-Prognose: 1,5 Prozent). Für 2025 erwartet die EZB nun einen Wirtschaftszuwachs um 1,5 Prozent (Juni-Prognose: 1,6 Prozent).

2.4 Die Zinspolitik der US-Notenbank

Die Höhe der Zinsen im US-Dollar-Raum hat unmittelbare Auswirkungen auf das weltweite Zinsniveau. Deshalb wird die Zinspolitik der US-Notenbank Federal Reserve („Fed“) auch in der Eurozone sorgfältig beobachtet.

Die US-Zinspolitik: erste Zinswende im Jahr 2015

Nach langjähriger Nullzins-Politik hatte die US-Notenbank Federal Reserve bereits Ende 2015 eine Zinswende nach oben eingeleitet. Nach Umsetzung mehrerer kleiner Zinserhöhungen stoppte die US-Zentralbank jedoch – auch auf Druck des seinerzeitigen US-Präsidenten Trump – den Zinserhöhungs-Kurs. Die US-Leitzinsen gingen im März 2020 wieder auf das ursprüngliche, historisch niedrige Niveau zurück.

2022: zweite US-Zinswende in den USA

Die US-Notenbank hatte – ebenso wie die EZB - die Gefahr einer hohen Inflation zunächst unterschätzt. Allerdings reagierte die Federal Reserve deutlich früher und entschlossener als die Europäische Zentralbank. Bereits Anfang November 2021 kündigte die US-Notenbank eine Verringerung ihrer Konjunkturunterstützenden Wertpapier-Ankäufe an.

Im Jahr 2022 führte die US-Notenbank sieben Zinserhöhungen durch, mit denen sie die Bandbreite der US-Leitzinsen von 0,00 bis 0,25 Prozent (zu Beginn des Jahres 2022) auf 4,25 bis 4,50 Prozent (im Dezember 2022) anhob. 2023 folgten bisher drei Zinsanhebungen der Leitzins-Bandbreite (zuletzt am 26. Juli 2023) auf aktuell 5,25 bis 5,50 Prozent. Das ist der höchste Stand der US-Leitzinsen seit 22 Jahren.

Inflation und Zinsen in den USA: Ausblick auf die Entwicklung 2023 und 2024

Auf seiner Sitzung vom 20. September 2023 hat das Entscheidungsgremium der Fed (FOMC) die zinspolitische Ausrichtung für die kommende Zeit präzisiert.

Wegen positiver Ergebnisse bei der Inflationsbekämpfung legte die US-Notenbank die Leitzinsen im September 2023 nicht und legte eine „Zinspause“ ein.

Allerdings rechnet die Federal Reserve für 2023 mit einer etwas höheren Inflation als bisher angenommen: Die Geldentwertung stieg im August 2023 im Vergleich zum Vorjahr auf 3,7 Prozent (Juli 2023: 3,2 Prozent) - nachdem sie im Juni 2022 mit 9,1 Prozent ihren Höchstwert erreicht hatte. Die von der US-Zentralbank besonders beachtete Inflations-Kernrate (ohne Lebensmittel und Energie) ging hingegen im September 2023 auf 4,1 Prozent (Vormonat 4,3 Prozent) zurück.

Für das Gesamtjahr 2023 prognostiziert die Fed eine Inflation von 3,3 Prozent (bisherige Annahme: 3,2 Prozent), für 2024 von 2,5 Prozent. Die Kerninflation soll von für 2023 angenommenen 3,7 Prozent auf 2,6 Prozent in 2024 zurückgehen.

Die US-Inflation bewegt sich damit noch deutlich oberhalb des 2-Prozent-Zieles der US-Notenbank. Trotz der im September 2023 eingelegten Zinspause bleibt die US-Zentralbank daher äußerst vorsichtig. Entgegen manchen Markterwartungen kündigte Fed-Präsident Jerome Powell noch für 2023 eine weitere Zinserhöhung an.

Zudem dämpfte Powell die Erwartungen für 2024: statt - wie bisher geplant – im kommenden Jahr vier Zinssenkungen durchzuführen, soll es nun nur noch zwei Zinsenkungsschritte in 2024 geben.

2.5 Weitere Faktoren mit Auswirkung auf das Zinsniveau

Zwar haben die wichtigsten Notenbanken weltweit eine Zinswende nach oben vollzogen. Dennoch sind Umstände vorstellbar, die zu einem Abbruch der EZB Zinserhöhungen führen können.

Speziell bei einem schweren Konjunktureinbruch würden die Zentralbanken über Wege zur Förderung der Wirtschaft nachdenken. Zu solchen denkbaren Maßnahmen gehören primär die Bereitstellung von Liquidität und die Absenkung von Zinsen.

Gravierende Gefahren für die Konjunktur können sich zum Beispiel ergeben aus

Gefahren aus China für die Weltwirtschaft

Die Hoffnung auf eine Belebung der chinesischen Konjunktur und daraus folgende positive Impulsen für die Weltwirtschaft hat sich nicht erfüllt.

Ganz im Gegenteil

3. Wer kann von der Bauzinsen Entwicklung profitieren?

Die Bauzinsen, speziell für kürzere Zinsbindungen sind seit Ende 2021 gegenüber den Tiefstständen des Jahres 2020 deutlich angestiegen. Bauherren und Immobilienkäufer profitieren aber immer noch von im historischen Vergleich relativ günstigen Bauzinsen.

Effektivzinsen nach Zinsbindungsfristen

Nach dem deutlichen Anstieg der Immobilienpreis der letzten Jahre ist in 2023 ein erster Preisrückgang festzustellen. Ursachen sind vorherige Preisübertreibungen, höhere Zinssätze für Immobilienkredite, sowie unsichere Konjunkturaussichten.

Damit scheinen sich die Risiken am Immobilienmarkt zu realisieren, vor denen Bundesbank, EZB und KfW bereits seit Langem gewarnt hatten.

Allerdings verschärft sich die Wohnraumsituation in Deutschland derzeit weiter. Dies spricht dafür, dass sich die Preise für Wohnimmobilien langfristig nicht nur erholen, sondern weiter ansteigen könnten.

3.1 Eigentümer mit einer laufenden Baufinanzierung

Immobilienbesitzer können von der derzeitigen Zinssituation immer noch profitieren. Bei Ablauf einer Zinsbindung besteht die Möglichkeit, sich mit längeren Zinsbindungsfristen gegen mögliche weitere Zinserhöhungen abzusichern. Wessen Zinsbindung noch für einige Zeit läuft, der kann sich durch ein Forward-Darlehen (unter Entrichtung einer Forward-Prämie) auf dem jetzigen Zinsniveau eine Anschlussfinanzierung sichern. Forward-Darlehen lassen sich bis zu 60 Monate im Voraus vereinbaren.

3.2 Bauherren und Immobilienkäufer

Wer jetzt ein Haus baut oder eine Immobilie erwirbt, der kommt bei einer Finanzierung in den Genuss immer noch vergleichsweise günstiger Bauzinsen. Allerdings sollte eine Baufinanzierung nicht vorrangig unter dem Gesichtspunkt niedriger Zinsen oder unter dem Druck kurzfristiger Zinsschwankungen getätigt werden.

Achten Sie unbedingt auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Überhöhte Immobilienpreise können den möglichen Vorteil günstiger Bauzinsen schnell zunichtemachen. Lassen Sie sich angesichts des oft bereits sehr hohen Preisniveaus bei Immobilien nicht von niedrigen Kreditzinsen zu einer Baufinanzierung verleiten.

4. Ausblick auf die künftige Entwicklung der Bauzinsen

Bauherren profitieren immer noch von (im langjährigen Vergleich) relativ günstigen Bauzinsen. Um die noch deutlich zu hohe Inflation einzudämmen, haben die Zentralbanken ihre Leitzinsen kräftig erhöht.

Die Notenbanken werden bei der Fortentwicklung ihrer Zinspolitik zwischen ihrem Hauptziel Geldwertstabilität und der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung abwägen. Bei einem deutlichen Rückgang der Inflationsrate dürften die Zinserhöhungen durch die Notenbanken allmählich auslaufen.

Die Zinsen scheinen auf einem Niveau zu sein, dass die Notenbanken beibehalten wollen. Spätestens, bis die Inflation wieder die Zielmarke von 2 Prozent erreicht hat. Bis Ende 2023 kann allerdings noch mit einzelnen weiteren Leitzinserhöhungen gerechnet werden.

Bei einem größeren Wirtschaftseinbruch werden sich die Notenbanken wohl zu einer "Notrettung" der Wirtschaft entschließen. Dann würden sie ihre Zinserhöhungspolitik möglicherweise beenden und frühzeitiger zu einer Zinssenkungspoltik wechseln.

Banken werden ihre Bauzinsen an den Kapitalmarkt-Zinssätzen, aber auch an weiteren Kriterien orientieren. Zu diesen zusätzlichen, den Bauzins mitbestimmenden Faktoren gehören: