Bauzinsen berechnen

Bauzinsen Entwicklung

Hier lesen Sie alles Wichtige zur Entwicklung der Bauzinsen.

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Entwicklung der Bauzinsen

Entwicklung der Zinsen

Der Chart zeigt die Entwicklung der besten Bauzinsen aus unserem Vergleich in den letzten Jahren.

*Bauzins (eff.) zum Zeitpunkt x (keine Angebote); Berechnungsgrundlagen
Inhaltsverzeichnis: Bauzinsen Entwicklung 2022
1. Die aktuelle Bauzinsen Entwicklung1.1 Die Bauzinsen befinden sich im historischen Tief1.2 Betrachtung der Zinsentwicklung der letzten Jahre
2. Was die Bauzinsen Entwicklung beeinflusst2.1 Zusammenhang zwischen Bauzinsen und Anleihe-Renditen2.2 Corona-Pandemie und Zinsentwicklung2.3 Der Einfluss der Europäischen Zentralbank2.4 Die Zinspolitik der US-Notenbank2.5 Weitere Faktoren, die sich auf die Entwicklung der Zinsen auswirken können
3. Profiteure der Bauzinsen Entwicklung3.1 Eigentümer mit einer laufenden Baufinanzierung3.2 Bauherren und Immobilienkäufer
4. Ausblick auf die künftige Entwicklung der Bauzinsen
5. Fazit

1. Die aktuelle Bauzinsen Entwicklung

Die Zinsen für Baufinanzierungen sind seit Ende 2021 deutlich angestiegen – allerdings ausgehend von einem historisch niedrigen Niveau. Die aktuellen Bauzinsen liegen immer noch wesentlich unterhalb ihres langjährigen Durchschnitts.

Seit den 1980er-Jahren hatte sich ein langfristiger Zinssenkungs-Trend ausgebildet. Auf zwischenzeitliche Zinserhöhungen folgte in den vergangenen Jahren stets ein neues Zinstief.

Viele Faktoren beeinflussen das Zinsniveau

Grundsätzlich verfügen zahlreiche politische und volkswirtschaftliche Einflussfaktoren über das Potenzial, die Zinsentwicklung nachhaltig zu beeinflussen. Dazu gehören vor allem die allgemeine Konjunkturentwicklung, die Inflationsrate, Energie- und Rohstoffpreise sowie geopolitische Krisen.

Die Hauptursachen der extrem niedrigen Bauzinsen der letzten Jahre waren

  1. die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) und
  2. die massive Geldmengen-Ausweitung („Politik des billigen Geldes“) durch die EZB.

Mit ihrer extremen Niedrigzinspolitik schaltete die EZB die Marktkräfte innerhalb des Euroraums weitgehend aus.

Hohe Inflation – Trendwende bei den Leitzinsen?

Jetzt aber könnte es zu einer grundlegenden Trendwende bei der Zinsentwicklung kommen – vielleicht sogar für die nächsten fünf bis zehn Jahre. Die seit 2021 (beschleunigt in 2022) erheblich gestiegene Inflationsrate veranlasste die Notenbanken weltweit zu einer Zinswende nach oben.

Die Europäische Zentralbank hat zwar ebenfalls höhere Zinsen angekündigt: Eine erste kleine Zinserhöhung wurde für Juli 2022 angekündigt. Offenkundig mit Rücksicht auf hoch verschuldete Staaten Südeuropas agiert die EZB jedoch nur zögerlich – mit sehr begrenzten Zinserhöhungen und zudem gegenüber etlichen anderen Zentralbanken zeitverzögert.

Die EZB steht nun am Ende ihres jahrelang scharf kritisierten Weges einer extremen Niedrigzinspolitik. Sie muss zumindest das Allernötigste tun, um nachzuweisen, dass ihr die Geldwertstabilität tatsächlich mindestens ebenso wichtig ist wie die Sorgen hoch verschuldeter, aber oftmals reformunwilliger südeuropäischer Staaten.

1.1 Die Bauzinsen – bereits deutlich oberhalb ihrer historischen Tiefststände

Bitte beachten Sie, dass Ihr Bauzins nicht allein vom Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt abhängt. Die von den Banken offerierten Zinssätze hängen wesentlich

  • von der Bonität des Kreditnehmers
  • vom Beleihungsauslauf
  • von der Höhe des Darlehens
  • von der Höhe der Zinsbindungsfrist
  • und von der Geschäftspolitik einer Bank ab.

Mehr Informationen finden Sie im Artikel "Wie berechnen Banken meine Bauzinsen".

20. April 2015 (Zwischentief)*

Zinsbindung:5 Jahre10 Jahre20 Jahre30 Jahre
effektiv: 0.80 %0.95 %1.53 %1.72 %
Sollzinsen:0.80 %0.95 %1.52 %1.71 %
Anbieter:ING DiBaCommerzbankMHBMHB

26. Juni 2015 (vorübergehendes Zinshoch)*

Zinsbindung:5 Jahre10 Jahre20 Jahre30 Jahre
effektiv: 1.18 %1.61 %2.28 %2.72 %
Sollzinsen:1.17 %1.60 %2.26 %2.69 %
Anbieter:DSL BankING DiBaVolksbund WohlMHB

1. Oktober 2016 (weiteres Zwischentief)*

Zinsbindung:5 Jahre10 Jahre20 Jahre30 Jahre
effektiv: 0.65 %0.72 %1.45 %1.68 %
Sollzinsen:0.65 %0.69 %1.42 %1.65 %
Anbieter:ING DiBaDSL BankDSL BankHannoversche Leben

24. Februar 2018 (weiteres vorübergehendes Zinshoch)*

Zinsbindung:5 Jahre10 Jahre20 Jahre30 Jahre
effektiv: 0.97 %1.37 %1.93 %2.25 %
Sollzinsen:0.95 %1.33 %1.90 %2.21 %
Anbieter:LIGA BankBHWAllianzERGO

1. März 2020 (historisches Zinstief)*

Zinsbindung:5 Jahre10 Jahre20 Jahre30 Jahre
effektiv: 0.46 %0.52 %0.92 %0.94 %
Sollzinsen:0.41 %0.51 %0.90 %0.92 %
Anbieter:Degussa BankMHBVB MünsterVB Münster

Aktuelle Bauzinsen*

Zinsbindung:5 Jahre10 Jahre20 Jahre30 Jahre
effektiv: 3.75 %3.34 %3.6 %3.88 %
Sollzinsen:3.63 %3.26 %3.52 %3.79 %
Anbieter:Volkswohl BundHannoversche LebenAXAERGO

März 2020: letztes historisches Zinstief

Nachdem die Zinsen von ihrem im Oktober 2016 erreichten Langzeittief leicht angestiegen waren, fielen sie bis im März 2020 auf einen neuen historischen Tiefstand.

Die Bauzinssätze erhöhten sich seitdem bei ...

  • ... fünfjährigen Zinsbindungen um 3.29 Prozent.
  • 10-Jahres-Laufzeiten um 2.82 Prozent.
  • 30-Jahres-Laufzeiten um 2.94 Prozent.

1.2 Die Zinsentwicklung der letzten Jahre

Wichtig ist die richtige Einordnung der Zinsentwicklung in einen langfristigen Zins-Abwärtstrend.

So lagen die effektiven Zinsen für Baudarlehen mit 30-jähriger Zinsbindung im April 2011 noch bei 4,6 Prozent. Das sind selbst nach den deutlichen Zinssteigerungen der letzten Monate immer noch 0.72 Prozent mehr als aktuell (28.09.2022).

Zu einer Bewertung der aktuellen Bauzinsen Entwicklung gehört nicht zuletzt eine Erkenntnis: traditionell – in den Jahrzehnten vor der ab 2007 einsetzenden Wirtschaftskrise – galten Bauzinsen von durchschnittlich 7 Prozent als üblich.

Fazit: Niedriges Zinsniveau weiterhin nutzen - aber auf einen soliden Finanzierungsplan mit genügend Eigenkapital und auf einen angemessenen Kaufpreis der Immobilie achten.

Bauherren profitieren unverändert von (im langjährigen Vergleich) günstigen Bauzinsen. Die Zentralbanken sehen sich allerdings derzeit - vor dem Hintergrund einer sehr hohen Inflation - gezwungen, die Zinssätze rasch und deutlich zu erhöhen. Wir gehen von einem ansteigenden Zinsniveau aus.

Bauzinsen Entwicklung der letzten 20 Jahre
Die Entwicklung der Bauzinsen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren seit 1998

Die Notenbanken werden aber bei der Fortentwicklung ihrer Zinspolitik immer auch zwischen ihrem Hauptziel Geldwertstabilität und der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung abwägen.

Insbesondere die Konjunktur kann infolge ...

  • des Ukraine-Kriegs,
  • einer schweren Energiekrise,
  • gravierenden Lieferketten-Problemen,
  • oder auch einer weiteren schweren Corona-Welle heftig einbrechen.

Dann ist nicht ausgeschlossen, dass sich die Notenbanken zu einer "Notrettung" der Wirtschaft zu einem Abbruch der Zinserhöhungspolitik entschließt. Trotz der damit verbundenen Gefahren für die Geldwertstabilität.

2. Was die Entwicklung der Bauzinsen beeinflusst

2.1 Der Zusammenhang zwischen Anleihe-Renditen und Bauzinsen

Die Bauzinsen folgen der Entwicklung der Renditen langfristiger Anleihen.

Bundesanleihen

Bundesanleihen sind von der Bundesrepublik (seit 1952) herausgegebene festverzinsliche Wertpapiere.

Bundesanleihen verfügen aktuell über eine – wenn auch sehr niedrige – Rendite, nachdem sie in der Vergangenheit zeitweise sogar eine Negativ-Verzinsung aufwiesen.

  • Zweijährige Bundesanleihen rentieren mit 1,13 Prozent pro Jahr.
  • Fünfjährige Bundesanleihen bringen eine Rendite von 1,35 Prozent pro Jahr.
  • Zehnjährige Bundesanleihen rentieren mit 1,61 Prozent pro Jahr.
  • Dreißigjährige erzielen eine Rendite von nur 1,71 Prozent pro Jahr.

(Datenstand: 01.09.2022)

Selbst geringe Zinserträge werden durch die Abgeltungssteuer (gegebenenfalls zuzüglich Solidaritätszuschlag) geschmälert.

Chart: Renditen für Bundesanleihen

Der Euro-Bund-Future

Ein wichtiger Indikator für das langfristige Zinsniveau ist der Euro-Bund-Future. Ihm liegt ein standardisierter Terminkontrakt auf eine zehnjährige Bundesanleihe mit 6-prozentiger Nominalverzinsung zugrunde. Steigende Kurse des Euro-Bund-Future bedeuten sinkende Zinsen für zehnjährige Anleihen..

Mitte 2008 wurde der Euro-Bund-Future zu Kursen um 110 Punkte gehandelt. Ende 2013 lag er bei 140 Punkten und erreichte im August 2016 einen damals bereits historischen Höchststand von 168 Punkten. Das entsprach schon seinerzeit einem äußerst niedrigen Zinsniveau.

Erneute Zinssenkungen in den Jahren 2019 und 2020 ließen den Euro-Bund-Future bis auf einen neuen Höchststand von 179 Punkten ansteigen (September 2019 und März 2020). Aktuell notiert der Zinsindikator bei 147,97 Zählern (Schlusskurs am 31.08.2022).

Pfandbriefe

Pfandbriefe sind festverzinsliche Wertpapiere, die von einer Pfandbriefbank ausgegeben werden. Sie gelten als risikoarm, da sie mit besonders werthaltigen Sicherheiten unterlegt sind. Pfandbriefe weisen aktuell bei einer Laufzeit von 10 Jahren Renditen von 2,53 Prozent auf.

  • Vier- und fünfjährige Pfandbriefe rentierten mit 2,21 bzw. 2,33 Prozent.
  • Beim Kauf sechs- bis siebenjähriger Pfandbriefe erhielten Anleger zwischen 2,33 und 1,38 Prozent Zinsen, bei acht- und neunjährigen Titeln 2,47 bzw. 2,50 Prozent.

(Stand jeweils 01.09.2022)

2.2 Corona-Pandemie und Zinsentwicklung

Wegen der Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Volkswirtschaft unternahmen die Notenbanken seit dem Jahr 2020 alles, um die Wirtschaft mit Liquidität und niedrigen Zinsen zu unterstützen.

Staaten, Notenbanken und andere öffentliche Institutionen auf der ganzen Welt versuchten mit enormen Hilfspaketen die Folgen der Pandemie einzudämmen. Der Internationale Währungsfonds (IWF) bezifferte im Mai 2020 die bis dahin weltweit aufgelegten Rettungspakete auf 7,8 Billionen US-Dollar.

Sommer 2022: Corona-Pandemie im Hintergrund der öffentlichen Wahrnehmung

Wie schon im Vorjahr, so trat die Corona-Pandemie auch im Frühjahr und Sommer 2022 deutlich in den Hintergrund der öffentlichen Wahrnehmung.

Nach einem negativen Spitzenwert Anfang April 2022 fielen die Corona-Fallzahlen in Deutschland bis Anfang Juni 2022 erheblich – begannen dann jedoch wieder deutlich anzusteigen („Sommerwelle“).

Die Corona-Pandemie mitsamt ihren Risiken für die Weltwirtschaft ist keineswegs beendet – gerade mit Blick auf das Winterhalbjahr.

Corona-Gefahren endgültig eingegrenzt oder drohen neue Gefahren?

Zwar verbessern die seit Ende 2020 verfügbaren Impfstoffe sowie in der Entwicklung befindliche Medikamente die Aussichten auf eine erfolgreiche Bekämpfung der Pandemie. Jedoch bedrohen immer neue Virus-Varianten die erzielten Fortschritte bei der Pandemie-Bekämpfung.

Das Risiko neuer gefährlicher Varianten des Coronavirus wird sich nur bei weltweit hohen Impfquoten begrenzen lassen. Die Impfquoten vieler Entwicklungsländer befinden sich allerdings immer noch auf sehr niedrigem Niveau.

Die Null-Covid-Strategie der Volksrepublik China, die mit mehrwöchigen Lock-downs auch in chinesischen Wirtschaftsmetropolen einhergeht, gefährdet die Wirtschaftsaktivitäten Chinas und führt zu Unterbrechungen weltweiter Lieferketten.

Völlig offen ist, wie sich das Infektionsgeschehen – nicht nur in Deutschland, sondern auch weltweit – im Herbst und Winter 2022 / 2023 entwickeln wird. Neue Corona-Varianten könnten die Weltwirtschaft erneut belasten - und damit auch Auswirkungen auf das weltweite Zinsniveau haben.

Corona-Pandemie und Zinsentwicklung: ungewisse Aussichten

Möglich erscheinen auch künftig Corona-bedingte Störungen der Weltwirtschaft insbesondere durch

  • Lieferketten-Unterbrechungen und
  • Folgewirkungen des Ukraine-Krieges - zum Beispiel in Form von
    • Hungerkatastrophen insbesondere in Afrika und im Nahen Osten,
    • Unruhen in Hungergebieten und
    • große Migrationsströme aufgrund von kriegerischen Auseinandersetzungen und Lebensmittel-Knappheit.

Sollte sich die Lage der Weltwirtschaft aufgrund einer neuen schweren Corona-Welle wieder drastisch verschlechtern, dann könnten die Notenbanken zu einer notfallartigen Niedrigzinspolitik zurückkehren. Trotz einer hohen Inflation.

2.3. Der Einfluss der EZB auf das Zinsniveau

Nachfolgend trennen wir zwischen

  • der Geld- und Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und
  • speziellen Maßnahmen der EZB zur Eindämmung der ökonomischen Folgen der Corona-Pandemie.

2.3.1 Die Geld- und Zinspolitik der EZB

Geldwertstabilität - die zentrale Aufgabe einer Notenbank

Die Europäische Zentralbank hebt auf der Webseite die zentrale Aufgabe einer Notenbank hervor:

„Unsere Aufgabe ist, stabile Preise zu gewährleisten.“

EZB Homepage

Angesichts einer hohen Inflation und einer bis in die Gegenwart extrem expansiven Zins- und Geldmengen-Politik ist allerdings kaum erkennbar, dass die EZB dieser Hauptaufgabe bislang nachgekommen wäre.

Auch heute noch erscheint die EZB viel zögerlicher als zahlreiche andere Notenbanken. Diese haben Zinserhöhungen – im Gegensatz zur EZB – teils schon vor etlichen Monaten vorgenommen (Stand: Anfang Juli 2022).

Rückblick: EZB-Präsidentin Christine Lagarde seit November 2019 im Amt

Am 1. November 2019 trat Christine Lagarde, die bisherige Direktorin des Internationalen Währungsfonds (IWF) die Nachfolge von Mario Draghi als EZB-Präsidentin an. Seitdem nahm der EZB-Rat noch keine konkreten Änderungen ihrer extrem niedrigen Leitzinsen vor. Lediglich die monatlichen Wertpapierkäufe wurden stufenweise reduziert und sollten im Juli 2022 auslaufen.

Mit ihrem massenhaften Ankauf von Wertpapieren pumpte die Europäische Zentralbank (vor allem zwischen 2015 und Mai 2022) fast 5 Billionen Euro in den Geldkreislauf. Damit schuf sie die Geldmengen-Voraussetzungen für eine dramatische Inflations-Entwicklung.

Die Bilanzsumme der EZB schwoll derweil von 185,2 Milliarden Euro (Ende 2014) auf 680 Milliarden Euro (Ende 2021) an.

Inflations-Prognosen der EZB: in der Vergangenheit wenig verlässlich

Inflation in der Eurozone

Die Geldentwertung stieg bereits ab 2021 deutlich an. Die Jahres-Inflationsrate in der Eurozone lag im Jahr 2020 bei 0,3 Prozent und nahm 2021 auf durchschnittlich 2,6 Prozent zu.

Für 2022 erwartet die EZB eine Inflation von 6,8 Prozent (Prognose vom 6. Juni 2022). Noch im März 2022 ging die Notenbank von einer Jahresinflation von 5,1 Prozent aus. Die Teuerungsrate für 2023 soll laut EZB bei nur noch 3,5 Prozent liegen (Prognose vom März 2022: 2,1 Prozent).

Mit ihren Inflations-Prognosen folgt die europäische Notenbank allzu oft nur der Dynamik der tatsächlichen Geldentwertung. In der Vergangenheit waren die EZB-Prognosen ganz überwiegend nicht verlässlich – wohl auch wegen der nationalstaatlichen Einzelinteressen, von denen sich die „unabhängige“ Zentralbank in ihrer Geld- und Zinspolitik offenbar stark beeinflussen lässt.

Inflation in Deutschland

Die Inflation in Deutschland lag im August 2022 bei 7,9 Prozent (VPI: Verbraucherpreisindex). Der harmonisierte Verbraucherpreisindex (HVPI) stieg im August voraussichtlich sogar um 8,8 Prozent. Der HVPI wurde entwickelt, um die Inflation innerhalb der EU vergleichen und zu einer Gesamtinflationsrate für Europa und der Europäischen Währungsunion zusammenfassen zu können. Damit erreicht die Inflation in Deutschland so hohe Werte wie zuletzt in der Nachkriegszeit (1951: 7,6 Prozent).

Inflation in der Eurozone und in Deutschland

(Veränderungen des HVPI-Index)

  • 2015: HVPI Eurozone: 0,2 % (HVPI Deutschland: 0,7 %)
  • 2016: 0,2 % (0,4 %)
  • 2017: 1,5 % (1,7 %)
  • 2018: 1,8 % (1,9 %)
  • 2019: 1,2 % (1,4 %)
  • 2020: 0,3 % (0,4 %)
  • 2021: 2,6 % (3,2 %)
  • Januar 2022: 5,1 % (5,1 %)
  • Februar 2022: 5,9 % (5,5 %)
  • März 2022: 7,4 % (7,6 %)
  • April 2022: 7,4 % (7,8 %)
  • Mai 2022: 8,1 % (8,7 %)
  • Juni 2022: 8,6 % (8,2 %)
  • Juli 2022: 8,9 % (8,5 %)
  • August 2022: 9,1 % (8,8 %)

Der EZB-Rat hat in den letzten Jahren immer wieder bekräftigt, dass er die Leitzinsen so lange auf niedrigem Niveau belassen werde, bis die EZB-Inflationsprognose „hinreichend nahe, aber unter 2 Prozent“ liege – wobei die Inflation vorübergehend etwas über dem 2-Prozent-Inflationsziel liegen darf.

Sollte die Inflation also dauerhaft über zwei Prozent steigen, dann müsste die EZB - unter Anwendung ihrer eigenen Regeln - die Leitzinsen erhöhen.

Hintergrund: die umstrittene Niedrigzinspolitik der EZB

Bereits anlässlich der temporären Zinsanstiege zwischen April und Juni 2015 sowie Anfang 2018 hatten sich Bauherren gefragt, ob eine Zinswende bevorsteht.

Die Hoffnungen von Sparern und Banken auf marktgerechte Zinserhöhungen wurden jedoch regelmäßig enttäuscht: Die EZB hielt ihre Zinssätze auf historisch niedrigem Niveau und schwächte ihre extrem expansive Geldpolitik nur vorübergehend leicht ab.

Zuletzt senkte die Europäische Zentralbank ihren wichtigsten Zinssatz, den Zins für „Hauptrefinanzierungsgeschäfte“ am 10. März 2016. Zum „Hauptrefinanzierungssatz“ verleiht die EZB kurzfristige Kredite an die Geschäftsbanken. Die Banken sollen durch den niedrigen Zinssatz zu einer stärkeren Kreditvergabe unter Gewährung günstiger Kredite motiviert werden.

Zum 27. Juli 2022 erhöhte die EZB den Hauptrefinanzierungssatz auf 0,5 Prozent und leitete damit die erste Zinswende seit 11 Jahren ein.

  • Zum Vergleich: Im Juli 2011 lag der Hauptrefinanzierungssatz bei 1,5 Prozent und im Juli 2008 bei 4,25 Prozent.
  • Für kurzfristige Kredite („über Nacht“) stellt die EZB den Geschäftsbanken ihre „Spitzenrefinanzierungsfazilität“ zu einem Zinssatz von 0,75 Prozent zur Verfügung (07/2008: 3,0%, 7/2011: 0,75%, 3/2016: 0,25%).
  • Für bei der Bundesbank unterhaltene Guthaben („Einlagefazilität“) erhalten Banken keine Zinsen (0,0 Prozent, vorher -0,5 Prozent).
„Quantitative Easing“: Das Anleihe-Kaufprogramm der EZB

Ende Januar 2015 entschied die EZB, dem Kapitalmarkt durch Ankauf von Staatsanleihen aus dem Euro-Raum zusätzliche Liquidität zuzuführen. („Quantitative Easing“; Asset Purchase Programme, APP)

  • ab März 2015: EZB kauft monatlich Wertpapiere im Volumen von 60 Milliarden Euro an.
  • April 2016: Ausweitung des Ankaufprogramms auf 80 Milliarden Euro monatlich.
  • April 2017: Reduzierung auf monatlich 60 Milliarden Euro
  • April 2017 bis Dezember 2018: stufenweise Reduzierung und schließlich Beendigung des Ankaufprogramms
  • Januar bis Oktober 2019: keine zusätzlichen Anleihenkäufe, jedoch Reinvestition fällig werdender Anleihen
  • November 2019: Wiederaufnahme des Ankaufprogramms in Höhe von monatlich 20 Milliarden Euro
Angekündigter Kurswechsel: die künftige EZB-Geldpolitik

Am 8. Juni 2022 verabschiedete der EZB-Rat eine „neue“ geldpolitische Strategie der Notenbank.

  • Christine Lagarde bekräftigte, dass die Gewährleistung von Preisstabilität „vorrangige Aufgabe der EZB“ sei.
  • Das „mittelfristige Inflationsziel“ der EZB liegt demnach bei 2 Prozent.

Abweichungen von dieser Zielgröße seien sowohl nach oben wie nach unten „unerwünscht“.

Die EZB-Programme zum Ankauf von Wertpapieren wurden zum 1. Juli 2022 eingestellt.

Zugleich kündigte die EZB eine erste Leitzins-Erhöhung um 0,25 Prozent für Ende Juni 2022 an (dies wäre die erste EZB-Zinserhöhung seit 11 Jahren). Einige Vertreter der europäischen Zentralbanken sprachen sich aber für eine deutlichere Zinserhöhung aus.

Im September 2022 will die Zentralbank eine weitere, möglicherweise größere Zinserhöhung vornehmen.

Die Risiken einer Zinserhöhung

Vollzieht die Europäische Zentralbank tatsächlich eine Zinswende, dann könnten die Zinskosten insbesondere für hoch verschuldete Staaten wie Italien, Griechenland und Spanien überproportional steigen. Denn an den Kapitalmärkten geht die Sorge um, dass einige Staaten möglicherweise nicht mehr zur Bedienung ihrer Schulden in der Lage sein könnten. Schon ist von einer „Eurokrise 2.0“ die Rede.

Die Verzinsungen von Anleihen hoch verschuldeter Staaten stiegen bereits deutlich. Dabei weitete sich der Zinsabstand etwa zwischen deutschen und italienischen Staatsanleihen aus:

  • Während die Zinsen für zehnjährige deutsche Staatsanleihen zwischen Ende März und Ende Juni 2022 von +0,54 Prozent auf +1,37 Prozent anstiegen,
  • erhöhte sich die Verzinsung italienischer Staatsanleihen in demselben Zeitraum von +2,04 auf +3,39 Prozent.

Am 14.06.2022 hatte Italiens zehnjährige Anleihen sogar eine Rendite von 4,22 Prozent erreicht.

Der neue geldpolitische Begriff der „Fragmentierung“

Das Auseinanderfallen der Renditen von Staatsanleihen verschiedener Euroländer wird in der aktuellen geldpolitischen Diskussion als „Fragmentierung (des Euroraums)“ bezeichnet.

Isabel Schnabel, Mitglied des Direktoriums der EZB erklärte am 14. Juni 2022, dass die Europäische Zentralbank einen „ungeordneten Anstieg der Finanzierungskosten stärker verschuldeter Länder im Euroraum nicht hinnehmen werde.“

„Wir werden keine Veränderungen der Finanzierungsbedingungen dulden, die über die fundamentalen Faktoren hinausgehen und die Übertragung der Geldpolitik gefährden.“

Isabell SchnabelEZB-Direktoriumsmitglied

Am 15. Juni 2022 traf sich der EZB-Rat sogar zu einer außerplanmäßigen Sitzung, um die die derzeitigen Unruhen an den Aktien- und Anleihen-Märkten in einem Umfeld weltweiter Zinserhöhungen zu besprechen. Auch das Thema „Fragmentierung“ stand auf der Tagesordnung.

EZB-Präsidentin Lagarde unterstrich am 28. Juni 2022, dass die Europäische Zentralbank eine „ungerechtfertigte Fragmentierung“ innerhalb der Eurozone nicht akzeptieren werde. Der EZB-Rat wollte in seiner Sitzung am 21. Juli 2022 über ein neues EZB-„Instrument“ beraten, mit dem eine Rendite-Fragmentierung innerhalb des Euroraums verhindert werden soll.

Für möglich gehalten wird, dass die EZB beabsichtigt, bei Vorliegen einer „ungerechtfertigten“ Fragmentierung gezielt Staatsanleihen von (hoch verschuldeten) Euroländern aufzukaufen, die eine besonders hohe Verzinsung aufweisen, um so Rendite dieser Anleihen nach unten zu drücken.

Zinsniveau: mögliche Folgen des Anti-Fragmentierungs-Instruments der EZB

Sollte die EZB mit ihrem Anti-Fragmentierungs-Instrument Erfolg haben, dann dürften sich die derzeit auseinanderstrebenden Zinssätze von Staatsanleihen der Euro-Länder annähern.

Das neue EZB-Instrument gegen eine Zins-Fragmentierung im Euroraum könnte daher zu einer weiteren Erhöhung der Bauzinsen in Deutschland beitragen.

2.4 Die Zinspolitik der US-Notenbank

Die im US-Dollar-Raum geltenden Zinsen haben unmittelbare Auswirkungen auf das weltweite Zinsniveau. Deshalb wird die Zinspolitik der US-Notenbank Federal Reserve auch in der Eurozone sorgfältig beobachtet.

US-Zinspolitik seit 2015

Die Federal Reserve hatte bereits Ende 2015 eine Zinswende eingeleitet. Nach Umsetzung mehrerer kleiner Zinserhöhungen stoppte die US-Zentralbank jedoch – auch auf Druck des seinerzeitigen US-Präsidenten Trump – den Zinserhöhung-Kurs. Die US-Leitzinsen gingen im März 2020 wieder auf das ursprüngliche, historisch niedrige Niveau zurück.

US-Zentralbank: ebenfalls Inflationsgefahren unterschätzt, aber jetzt entschlossener gehandelt als die EZB

Auch die US-Notenbank hatte – ebenso wie die EZB - die Gefahr einer hohen Inflation unterschätzt. Allerdings reagierte die Federal Reserve deutlich früher und entschlossener als die Europäische Zentralbank. Bereits Anfang November 2021 kündigte die US-Notenbank eine Verringerung ihrer konjunkturunterstützenden Wertpapier-Ankäufe an. Im März, Mai und Juni 2022 erfolgten in den USA Leitzinsanhebungen um insgesamt 1,5 Prozent-Punkte. Im September 2022 dann nochmals um 0,75 Prozent.

Veränderungen der Leitzinsen durch der US-Notenbank seit Dezember 2015

  • 16.12.2015 Anhebung Leitzins-Bandbreite von 0,25 bis 0,50 Prozent
  • 14.12.2016 von 0,50 bis 0,75 Prozent
  • 15.03.2017 von 0,75 bis 1,00 Prozent
  • 14.06.2017 von 1,00 bis 1,25 Prozent
  • 13.12.2017 von 1,25 bis 1,50 Prozent
  • 21.03.2018 von 1,50 bis 1,75 Prozent
  • 13.06.2018 von 1,75 bis 2,00 Prozent
  • 26.09.2018 von 2,00 bis 2,25 Prozent
  • 19.12.2018 von 2,25 bis 2,50 Prozent
  • 31.07.2019 Senkung Leitzinsbandbreite von 2,00 bis 2,25 Prozent
  • 18.09.2019 von 1,75 bis 2,00 Prozent
  • 30.10.2019 von 1,50 bis 1,75 Prozent
  • 03.03.2020 von 1,00 bis 1,25 Prozent
  • 16.03.2020 von 0 bis 0,25 Prozent
  • 17.03.2022 Anhebung Leitzinsbandbreite von 0,25 bis 0,50 Prozent
  • 05.05.2022 von 0,75 bis 1,00 Prozent
  • 16.06.2022 von 1,50 bis 1,75 Prozent
  • 28.07.2022 von 2,25 bis 2,50 Prozent
  • 22.09.2022 von 3,00 bis 3,25 Prozent

Ausblick für die US-Leitzinsen

Am 29. Juni 2022 erklärte Jerome Powell, der Präsident der Federal Reserve, dass die US-Notenbank „zügig“ eine restriktive Geldpolitik umsetzen werde. (Mit einer „restriktiven Geldpolitik“ sind insbesondere Zinserhöhungen und zumeist auch Geldmengen-Reduzierungen verbunden.)

Zwar könne sich eine allzu straffe Geldpolitik negativ auf die US-Volkswirtschaft auswirken, sagte Powell. Für die US-Notenbank habe aber derzeit die „Wiederherstellung der Geldwertstabilität“ Priorität.

Der US-Notenbank-Präsident betonte, dass die Fed schnell handeln müsse, damit sich bei den Marktteilnehmern nicht die Erwartung einer dauerhaft hohen Inflation verfestige. (Eine hohe Inflations-Erwartung könnte die Geldentwertung zusätzlich antreiben.)

Die US-Notenbank geht davon aus, dass der US-Leitzins bis auf 3,8 Prozent im Verlauf des Jahres 2023 ansteigen wird. Damit läge der Leitzins oberhalb der für 2023 von der Fed prognostizierten Kerninflation, die bis dahin voraussichtlich auf 2,7 Prozent zurückgehen werde. (Als „Kerninflation“ wird die Inflationsrate ohne Berücksichtigung von Lebensmittel- und Energiepreisen bezeichnet.)

2.5 Weitere Faktoren, die sich auf die Entwicklung der Zinsen auswirken können

Zwar haben die meisten wichtigen Notenbanken weltweit eine Zinswende nach oben vollzogen oder zumindest konkret angekündigt. Dennoch sind Konstellationen vorstellbar, bei deren Eintritt sich (auch) die EZB zu einem Abbruch oder zumindest Verlangsamung einer Zinserhöhungspolitik veranlasst sehen könnte.

Insbesondere bei einem schweren Konjunktureinbruch würden die Zentralbanken sicherlich über Möglichkeiten zur Förderung der Wirtschaft nachdenken. Zu solchen denkbaren Fördermaßnahmen gehören insbesondere die Bereitstellung von Liquidität und die Absenkung von Zinsen.

Gravierende Gefahren für die Konjunktur können sich zum Beispiel ergeben aus

  • dem Ukraine-Krieg und seinen vielfältigen möglichen Folgen und
  • aus einer aufgrund gestiegener Zinsen nicht mehr tragbaren Schuldenlast insbesondere südeuropäischer Staaten.

3. Profiteure der Bauzinsen Entwicklung - trotz steigender Risiken

Die Bauzinsen insbesondere für kürzere Zinsbindungsfristen sind seit Ende 2021 gegenüber den Tiefstständen des Jahres 2020 deutlich angestiegen.

Bauherren und Immobilienkäufer profitieren aber immer noch von im historischen Vergleich günstigen Baufinanzierungs-Konditionen. Die Investition in eine Immobilie stellt angesichts geringer Zinsen für Spareinlagen, Tagegelder, Festgelder und Anleihen eine mögliche Anlage-Alternative dar. Allerdings sind die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt ebenso wenig wie die wirtschaftlichen Unsicherheiten aufgrund des Ukraine-Kriegs nicht absehbar.

Effektivzins je Zinsbindungsfrist am 28.09.2022 (in Klammern hinzugefügt: Zinsveränderung seit 1. März 2020):

  • 5 Jahre 3.75 % (3.29 %)
  • 10 Jahre 3.34 % (2.83 %)
  • 20 Jahre 3.6 % (2.68 %)
  • 30 Jahre 3.88 % (2.94 %)

Die unverändert angespannte enge Wohnraumsituation in Deutschland spricht zwar langfristig für die Möglichkeit eines weiteren Anstiegs der Preise für Wohnimmobilien. Kurz- und mittelfristig könnte es aber in einigen Lagen zu einem Rückgang der Immobilienpreise kommen. Bei schwacher Konjunktur wird auch die Nachfrage nach Immobilien eher nachlassen.

Steigende Risiken am Immobilienmarkt

Die Bundesbank warnte Ende November 2021 vor „steigenden Risiken auf dem Immobilienmarkt.“ Immobilienpreise, so die Zentralbank, lägen mittlerweile zwischen 10 und 30 Prozent über dem gerechtfertigten Niveau. Dies gelte zunehmend sogar auch für Lagen außerhalb von Ballungsgebieten.

Die Europäische Zentralbank wies ebenfalls auf steigende Risiken am Häusermarkt hin. Die EZB sieht das Risiko von Preiskorrekturen am Wohnimmobilienmarkt vor allem in denjenigen Ländern, in denen bereits vor der Corona-Krise überhöhte Bewertungen anzutreffen waren.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau schließt sich warnend an: Es sei notwendig, den Wohnungsmarkt „sorgfältig (zu) beobachten“. Niedrige Zinsen für Immobilienfinanzierungen, so die KfW, könnten Investoren zum Eingehen zu großer Risiken „verleiten“.

3.1 Eigentümer mit einer laufenden Baufinanzierung

Immobilienbesitzer können von der derzeitigen Zinssituation profitieren. Bei Ablauf einer Zinsbindung besteht die Möglichkeit, niedrige Zinsen bei langen Zinsfestschreibungen zu vereinbaren. Wessen Zinsbindung noch für einige Zeit läuft, der kann sich durch ein Forward-Darlehens (unter Entrichtung einer Forward-Prämie) eine zinsgünstige Anschlussfinanzierung sichern. Forward-Darlehen lassen sich bis zu 60 Monate im Voraus vereinbaren.

3.2 Bauherren und Immobilienkäufer

Wer jetzt ein Haus baut oder eine Immobilie erwirbt, der kommt bei einer Fremdfinanzierung in den Genuss langfristig günstiger Zinsen. Allerdings sollte eine Baufinanzierung nicht vorrangig unter dem Gesichtspunkt niedriger Kreditzinsen oder unter dem Druck kurzfristiger Zinsschwankungen getätigt werden.

Wer eine Immobilie erwerben möchte, der sollte nicht nur auf eine gute Lage und hohe Bauqualität achten. Bringen Sie ausreichend Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung ein.

Achten Sie unbedingt auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Überhöhte Immobilienpreise können den Vorteil niedriger Bauzinsen schnell zunichtemachen. Lassen Sie sich angesichts des oft bereits sehr hohen Preisniveaus m Immobilienmarkt nicht allein oder vorrangig von niedrigen Kreditzinsen zu einer Baufinanzierung verleiten.

Immobilienkäufer sollten in ihrem Finanzierungsplan eine hohe Tilgung und in ihrem Haushaltsplan eine ausreichende Reserve berücksichtigen. Damit die Ratenzahlungen für den Immobilienkredit auch während der Anschlussfinanzierung und dann eventuell zu höheren Zinsen problemlos entrichtet werden können.

Das Ergebnis verschiedener Zins- und Tilgungsraten lässt sich schnell mit unserem Bauzinsrechner simulieren und als Chart darstellen.

4. Ausblick auf die künftige Entwicklung der Bauzinsen

Derzeit sprechen alle Anzeichen für ein weiter ansteigendes Zinsniveau. Die Bauzinsen werden in nächster Zeit vermutlich weiter steigen.

Baufinanzierende Banken werden ihre Kreditzinssätze an den Kapitalmarkt-Zinssätzen, aber auch an weiteren Kriterien orientieren. Zu diesen zusätzlichen, den Bauzins mitbestimmenden Faktoren gehören:

  • die Bonität des Kreditnehmers,
  • die Art des zu finanzierenden Immobilienobjektes,
  • Immobilienlage,
  • Kreditvolumen (Zinszuschlag bei kleinerem Darlehensvolumen),
  • Höhe des Beleihungsauslaufs.

Weitere Informationen:

Bauzinsen Prognose 2022

5. Fazit

Die Bauzinsen befinden sich auf einem immer noch vergleichsweise niedrigen Niveau. Eigentümern mit laufenden Baudarlehen bieten sich gute Möglichkeiten, bei einer auslaufenden Zinsbindung eine zinsgünstige Anschlussfinanzierung abzuschließen. Wenn die Zinsbindung erst in einiger Zeit endet, ermöglicht ein Forward-Darlehen die Sicherung günstiger Zinsen für die Zukunft..

Aufgrund der derzeitigen ökonomischen Unsicherheiten (Corona-Pandemie, Lieferketten-Probleme, Energiekosten und Ukraine-Krieg) sollten Kaufinteressenten die allgemeine Wirtschaftsentwicklung, insbesondere die Entwicklung am Immobilienmarkt sorgfältig beobachten.

Wer das günstige Zinsniveau zum Abschluss einer Baufinanzierung nutzen möchte, der sollte unbedingt auf die Angemessenheit des Kaufpreises, auf einen adäquaten Eigenkapital-Einsatz und auf eine hohe Tilgungsrate achten.