Bauzinsen Entwicklung 2023

1. Die aktuelle Bauzinsen Entwicklung

Die Zinsen für Baufinanzierungen sind seit Ende 2021 deutlich angestiegen - allerdings ausgehend von einem historisch niedrigen Niveau. Die aktuellen Bauzinsen liegen immer noch deutlich unterhalb ihres langjährigen Durchschnitts.

Bereits seit den 1980er-Jahren hatte sich ein langfristiger Zinssenkungs-Trend ausgebildet. Auf zwischenzeitliche Zinserhöhungen folgte bis einschließlich 2020 stets ein neues Zinstief.

Viele Faktoren beeinflussen das Zinsniveau

Grundsätzlich verfügen zahlreiche politische und wirtschaftliche Einflussfaktoren über das Potenzial, die Zinsentwicklung nachhaltig zu beeinflussen. Dazu gehören vor allem die allgemeine Konjunkturentwicklung, die Inflationsrate, Energie- und Rohstoffpreise sowie geopolitische Krisen.

Die Hauptursachen der sehr niedrigen Bauzinsen der letzten Jahre waren:

Mit ihrer kompromisslosen, Nebenwirkungen weitgehend außer acht lassenden extremen Niedrigzinspolitik schaltete die EZB die Marktkräfte am europäischen Kapitalmarkt über viele Jahre hinweg nahezu vollständig aus.

Hohe Inflation - Trendwende bei den Leitzinsen

Seit Mitte 2022 ist es jedoch zu einer Trendwende bei der Zinsentwicklung gekommen. Beginnend in 2021 und stark beschleunigt in 2022 stieg die Inflationsrate in der Eurozone wie auch weltweit dramatisch an. Dies veranlasste die Notenbanken zu einer Zinswende nach oben.

Im Juli 2022 nahm schließlich auch die Europäische Zentralbank eine erste Zinserhöhung vor. Dieser folgten seitdem neun weitere Zinsanhebungen (zuletzt zum 2. August 2023).

Offenkundig mit Rücksicht auf hoch verschuldete Staaten Südeuropas handelte die EZB jedoch sehr zögerlich. Die erste Zinserhöhung unternahm die EZB über ein halbes Jahr später als die US-Notenbank.

Nach jahrelanger „Verzögerungspolitik“ muss die EZB nun verloren gegangenes Vertrauen zurückgewinnen. Sie muss beweisen, dass ihr die Geldwertstabilität tatsächlich mindestens ebenso wichtig ist wie die Sorgen hoch verschuldeter Staaten, deren Zahlungsfähigkeit bei zu hohen Zinsen gefährdet sein könnte.

1.1 Die Bauzinsen – bereits deutlich oberhalb ihrer historischen Tiefststände aus dem Jahr 2020

20. April 2015 (Zwischentief)*

26. Juni 2015 (vorübergehendes Zinshoch)*

1. Oktober 2016 (weiteres Zwischentief)*

24. Februar 2018 (weiteres vorübergehendes Zinshoch)*

1. März 2020: letztes historisches Zinstief*

Bauzinsen aktuell*

Nachdem die Zinsen von ihrem im Oktober 2016 erreichten Langzeittief leicht angestiegen waren, fielen sie bis im März 2020 auf einen neuen historischen Tiefstand.

Die Bauzinssätze erhöhten sich seitdem bei ...

1.2 Die Zinsentwicklung der letzten Jahre

Wichtig ist die richtige Einordnung der Zinsentwicklung in einen langfristigen Zins-Abwärtstrend.

So lagen die effektiven Zinsen für Baudarlehen mit 30-jähriger Zinsbindung im April 2011 noch bei 4,6 Prozent. Das sind selbst nach den deutlichen Zinssteigerungen der letzten Monate immer noch 0,33 Prozent mehr als aktuell (22.09.2023).

Bei der Beurteilung des aktuell wieder etwas angestiegenen Zinsniveaus hilft ein Blick auf die langfristige Zinsentwicklung: Traditionell - in den Jahrzehnten vor der ab 2007 einsetzenden Finanz- und Wirtschaftskrise – galten Bauzinsen von durchschnittlich 7 Prozent als üblich.

Fazit: Immobilienkäufer können das noch vergleichsweise moderate Zinsniveau nutzen. Sie sollten aber unbedingt auf einen soliden Finanzierungsplan mit genügend Eigenkapital und auf einen angemessenen Kaufpreis der Immobilie achten.

2. Was die Entwicklung der Bauzinsen beeinflusst

2.1 Der Zusammenhang zwischen Anleihe-Renditen und Bauzinsen

Die Bauzinsen folgen der Entwicklung der Renditen langfristiger Anleihen.

Bundesanleihen

Bundesanleihen sind von der Bundesrepublik (seit 1952) herausgegebene festverzinsliche Wertpapiere.

Bundesanleihen verfügen aktuell wieder über eine - wenn auch niedrige - positive Rendite, nachdem sie in der Vergangenheit zeitweise eine Negativ-Verzinsung aufgewiesen hatten.

Dabei ist stets zu berücksichtigen: Selbst geringe Zinserträge werden durch die Abgeltungssteuer (gegebenenfalls zuzüglich Solidaritätszuschlag) geschmälert.

Der Euro-Bund-Future

Ein wichtiger Indikator für das langfristige Zinsniveau ist der Euro-Bund-Future. Ihm liegt ein standardisierter Terminkontrakt auf eine zehnjährige Bundesanleihe mit 6-prozentiger Nominalverzinsung zugrunde. Steigende Kurse des Euro-Bund-Future bedeuten sinkende Zinsen für zehnjährige Anleihen..

Mitte 2008 wurde der Euro-Bund-Future zu Kursen um 110 Punkte gehandelt. Ende 2013 lag er bei 140 Punkten und erreichte im August 2016 einen damals bereits historischen Höchststand von 168 Punkten. Das entsprach schon seinerzeit einem äußerst niedrigen Zinsniveau.

Erneute Zinssenkungen in den Jahren 2019 und 2020 ließen den Euro-Bund-Future bis auf einen neuen Höchststand von 179 Punkten ansteigen (September 2019 und März 2020). Aktuell notiert der Zinsindikator bei 132,30 Zählern (Schlusskurs am 1.9.2023).

Pfandbriefe

Pfandbriefe sind festverzinsliche Wertpapiere, die von einer Pfandbriefbank ausgegeben werden. Sie gelten als risikoarm, da sie mit besonders werthaltigen Sicherheiten unterlegt sind.

Anfang September 2023 wiesen Pfandbriefe folgende Renditen auf:

2.2 Der Zusammenhang zwischen Inflation und Zinsniveau

Je höher die Inflation, desto höher ist gewöhnlich auch das allgemeine Zinsniveau. Denn um die Geldwertstabilität zu erhalten, verknappen die Zentralbanken in Zeiten hoher Inflation die Geldmenge und erhöhen die Leitzinsen.

Die Inflationsentwicklung in Deutschland und in der Eurozone

Die Inflation in Deutschland (VPI) erreichte im Oktober 2022 ihren bisherigen Höchstwert von 10,9 Prozent, ging dann aber bis August 2023 auf voraussichtlich 6,1 Prozent zurück. 2022 lag die Geldentwertung in Deutschland höher als jemals in der Nachkriegszeit: Der bisherige Maximalwert wurde 1951 mit 7,6 Prozent registriert.

Die Inflation in der Eurozone stieg beginnend im Jahr 2021 deutlich an. Die Jahres-Inflationsrate im Euroraum lag im Jahr 2020 bei 0,3 Prozent und nahm 2021 auf 2,6 Prozent zu. Nach einem Inflations-Spitzenwert von 10,6 Prozent (Oktober 2022) ging die Geldentwertung bis August 2023 auf voraussichtlich 5,3 Prozent zurück.

2.3. Die Geld- und Zinspolitik der EZB

Die zentrale Aufgabe einer Notenbank ist die Sicherung der Geldwertstabilität. Die Europäische Zentralbank hebt dies auf ihrer Webseite hervor:

„Unsere Aufgabe ist, stabile Preise zu gewährleisten.“

EZB Homepage

Das Inflationsziel der EZB

Die Europäische Zentralbank strebt ein „mittelfristiges Inflationsziel von 2 Prozent“ an. Negative Abweichungen von diesem Zielwert sind laut EZB ebenso unerwünscht wie positive.

Verfestigt sich eine negative Inflation (Deflation), dann werden Konsum- und Investitionsentscheidungen in die Zukunft verschoben, um möglichst von dann noch niedrigeren Preisen zu profitieren. Daher kann Deflation die Entwicklung einer Volkswirtschaft nachhaltig beeinträchtigen und eine hartnäckige Rezession auslösen.

Eine zu hohe positive Inflation vermindert hingegen die Kaufkraft je Geldeinheit. Eine hohe Geldentwertung ...

Die Leitzinsen der EZB

Nach mehr als sechsjähriger Nullzins-Politik erhöhte die Europäische Zentralbank ihre Leitzinsen erstmals wieder zum 27. Juli 2022 und leitete damit die lange erwartete Zinswende ein.

2.4 Die Zinspolitik der US-Notenbank

Die Höhe der Zinsen im US-Dollar-Raum hat unmittelbare Auswirkungen auf das weltweite Zinsniveau. Deshalb wird die Zinspolitik der US-Notenbank Federal Reserve auch in der Eurozone sorgfältig beobachtet.

Die US-Zinspolitik: erste Zinswende im Jahr 2015

Nach langjähriger Nullzins-Politik hatte die US-Notenbank Federal Reserve bereits Ende 2015 eine Zinswende nach oben eingeleitet. Nach Umsetzung mehrerer kleiner Zinserhöhungen stoppte die US-Zentralbank jedoch – auch auf Druck des seinerzeitigen US-Präsidenten Trump – den Zinserhöhungs-Kurs. Die US-Leitzinsen gingen im März 2020 wieder auf das ursprüngliche, historisch niedrige Niveau zurück.

2022: zweite US-Zinswende in den USA

Die US-Notenbank hatte – ebenso wie die EZB - die Gefahr einer hohen Inflation zunächst unterschätzt. Allerdings reagierte die Federal Reserve deutlich früher und entschlossener als die Europäische Zentralbank. Bereits Anfang November 2021 kündigte die US-Notenbank eine Verringerung ihrer Konjunkturunterstützenden Wertpapier-Ankäufe an.

Im Jahr 2022 führte die US-Notenbank sieben Zinserhöhungen durch, mit denen sie die Bandbreite der US-Leitzinsen von 0,00 bis 0,25 Prozent (zu Beginn des Jahres 2022) auf 4,25 bis 4,50 Prozent (im Dezember 2022). 2023 folgten bisher drei weitere Zinsanhebungen auf aktuell 5,00 bis 5,25 Prozent.

Damit haben die Leitzinsen in den USA das höchste Niveau seit November 2007 erreicht.

Inflation und Zinsen in den USA: Ausblick auf die Entwicklung 2023

Die US-Inflation hat offenbar ihren Höhepunkt überschritten. Nachdem die US-amerikanische Geldentwertung im Juni 2022 ihren bisherigen Höchstwert (9,1 Prozent) erreicht hatte, ging die Inflation im Folgejahr auf nur 3,2 Prozent zurück (Juli 2023).

Im Einklang mit der zurückgehenden Inflation reduzierte die Federal Reserve ihre Zinserhöhungsschritte von 0,75 Prozentpunkten (zuletzt Anfang November 2022) auf nur noch 0,25 Prozentpunkte (ab Februar 2023).

Die US-Inflation bewegt sich aber noch weit oberhalb des 2-Prozent-Zieles der US-Notenbank. Folgerichtig hält die „Fed“ den Kampf gegen die Inflation noch keineswegs für gewonnen.

Anhaltspunkte für wieder niedrigere Zinsen lassen sich aus diesen Äußerungen der Federal Reserve nicht entnehmen. Das US-Leitzins-Niveau dürfte in nächster Zeit auf dem erreichten Niveau verbleiben und vielleicht noch etwas ansteigen.

Noch im Dezember 2022 hatte die Federal Reserve ihren Willen bekundet, die US-Leitzinsen im Laufe des Jahres 2023 auf etwas über 5 Prozent anzuheben.

2.5 Corona-Pandemie und Zinsentwicklung

Aufgrund der Folgen der Corona-Pandemie taten die Notenbanken seit 2020 alles, um die Wirtschaft mit Liquidität und niedrigen Zinsen zu stützen. Billionenschwere Rettungspakete der Staaten taten ein Übriges.

Hohe Liquidität sorgte für niedrige Zinsen, schuf aber auch die Voraussetzungen für eine stark steigende Inflation.

Anfang 2023 scheint in den Staaten mit hoher Impfquote das Schlimmste vorbei zu sein – auch wegen weniger schwerer Symptome der derzeit vorherrschenden Virus-Varianten.

Die Corona-Pandemie mitsamt ihren Risiken für die Weltwirtschaft ist allerdings keineswegs beendet:

Mögliche Folgen Chinas Corona-Politik auf das weltweite Zinsniveau

Nach der abrupten Kehrtwende von der Null-Covid-Strategie zu einer restriktionsfreien Covid-Politik bleibt die Wirtschaftsentwicklung in China abzuwarten.

Das Ende der Null-Covid-Strategie in China dürfte zu einer Belebung der bisher schwachen chinesischen Konjunktur führen. Befürchtet wird aber, dass aufgrund des Nachfrage-Nachholbedarfs in China eine neue Inflationswelle entstehen könnte.

Auch für die Eurozone wäre dann ein gewisser Aufwärtsdruck für die Inflation zu erwarten. Damit könnte sich der aktuelle Zins-Aufwärtstrend verfestigen und sich der Zeitraum eines höheren Zinsniveaus verlängern.

2.6 Weitere Faktoren, die sich auf die Entwicklung der Zinsen auswirken können

Zwar haben die wichtigsten Notenbanken weltweit eine Zinswende nach oben vollzogen. Dennoch sind Konstellationen vorstellbar, bei deren Eintritt sich (auch) die EZB zu einem Abbruch oder zumindest zu einer Verlangsamung einer Zinserhöhungspolitik veranlasst sehen könnte.

Speziell bei einem schweren Konjunktureinbruch würden die Zentralbanken sicherlich über Möglichkeiten zur Förderung der Wirtschaft nachdenken. Zu solchen denkbaren Fördermaßnahmen gehören primär die Bereitstellung von Liquidität und die Absenkung von Zinsen.

3. Profiteure der Bauzinsen Entwicklung - trotz steigender Risiken

Die Bauzinsen speziell für kürzere Zinsbindungen sind seit Ende 2021 gegenüber den Tiefstständen des Jahres 2020 deutlich angestiegen.

Bauherren und Immobilienkäufer profitieren aber immer noch von im historischen Vergleich günstigen Bauzinsen. Die Investition in eine Immobilie stellt angesichts geringer Zinsen für Spareinlagen, Tagegelder, Festgelder und Anleihen eine mögliche Anlage-Alternative dar. Allerdings sind die Nachwirkungen der Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt ebenso wenig wie die wirtschaftlichen Risiken aufgrund des Ukraine-Kriegs absehbar.

Die unverändert angespannte Wohnraumsituation in Deutschland wird durch Zuwanderungen weiter verschärft. Das spricht langfristig für die Möglichkeit eines weiteren Anstiegs der Preise für Wohnimmobilien.

Allerdings ist zuletzt ein moderater Preisrückgang festzustellen, der sich nach Einschätzung von Marktbeobachtern kurz- und mittelfristig fortsetzen kann. Es wird sogar von einem Bruch des langjährigen Aufwärtstrends der Immobilienpreise gesprochen.

Damit scheinen sich die Risiken am Immobilienmarkt zu realisieren, vor denen Bundesbank, EZB und KfW im Blick auf das erreichte hohe Preisniveau gewarnt hatten.

3.1 Eigentümer mit einer laufenden Baufinanzierung

Immobilienbesitzer können von der derzeitigen Zinssituation immer noch profitieren. Bei Ablauf einer Zinsbindung besteht die Möglichkeit, sich mit längeren Zinsbindungsfristen gegen mögliche weitere Zinserhöhungen abzusichern. Wessen Zinsbindung noch für einige Zeit läuft, der kann sich durch ein Forward-Darlehen (unter Entrichtung einer Forward-Prämie) auf dem jetzigen Zinsniveau eine Anschlussfinanzierung sichern. Forward-Darlehen lassen sich bis zu 60 Monate im Voraus vereinbaren.

3.2 Bauherren und Immobilienkäufer

Wer jetzt ein Haus baut oder eine Immobilie erwirbt, der kommt bei einer Finanzierung in den Genuss immer noch vergleichsweise günstiger Bauzinsen. Allerdings sollte eine Baufinanzierung nicht vorrangig unter dem Gesichtspunkt niedriger Zinsen oder unter dem Druck kurzfristiger Zinsschwankungen getätigt werden.

Stattdessen achten Sie unbedingt auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Überhöhte Immobilienpreise können den möglichen Vorteil günstiger Bauzinsen schnell zunichtemachen.

Achten Sie auch unbedingt auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Überhöhte Immobilienpreise können den möglichen Vorteil günstiger Bauzinsen schnell zunichtemachen. Lassen Sie sich angesichts des oft bereits sehr hohen Preisniveaus bei Immobilien nicht allein oder vorrangig von niedrigen Kreditzinsen zu einer Baufinanzierung verleiten.

4. Ausblick auf die künftige Entwicklung der Bauzinsen

Bauherren profitieren immer noch von (im langjährigen Vergleich) relativ günstigen Bauzinsen. Vor allem wegen der hohen Inflation sehen sich die Zentralbanken derzeit gezwungen, ihre Leitzinsen rasch und deutlich zu erhöhen. Allerdings hat die US-Notenbank ihre Zinserhöhungsschritte bereits verkleinert.

Aktuell sprechen viele Anzeichen für bis zur Jahresmitte 2023 wahrscheinlich sogar noch weiter ansteigende Leitzinsen der Zentralbanken. Die Zinsen am Kapitalmarkt wie auch die Bauzinsen dürften daher in den nächsten Monaten eher weiter steigen. Unwahrscheinlich erscheint derzeit, dass es bereits in 2023 zu ersten Zinssenkungen kommen könnte.

Wie die mittelfristige Zinsentwicklung verläuft, das hängt von der Entwicklung von Inflation und Konjunktur sowie von externen Faktoren wie dem Ukraine-Krieg ab.

Bei einem drohenden drastischen Wirtschaftseinbruch werden sich die Notenbanken sehr wahrscheinlich zu einer "Notrettung" der Wirtschaft entschließen. Damit würden sie die Zinserhöhungspolitik abbrechen – trotz verbundener Gefahren für die Geldwertstabilität.

Die allgemeine Wirtschaftsentwicklung kann aus verschiedensten Gründen beeinträchtigt werden, zum Beispiel infolge:

Die Notenbanken werden bei der Fortentwicklung ihrer Zinspolitik zwischen ihrem Hauptziel Geldwertstabilität und der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung abwägen. Bei einem deutlichen Rückgang der Inflationsrate dürften die Zinserhöhungen durch die Notenbanken allmählich auslaufen.

Banken werden ihre Bauzinssätze an den Kapitalmarkt-Zinssätzen, aber auch an weiteren Kriterien orientieren. Zu diesen zusätzlichen, den Bauzins mitbestimmenden Faktoren gehören: