Bauzinsen berechnen

Bauzinsen Entwicklung

Hier lesen Sie alles wichtige zur Entwicklung der Bauzinsen.

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Entwicklung der Bauzinen

Entwicklung der Zinsen

Der Chart zeigt die Entwicklung der besten Bauzinsen aus unserem Vergleich in den letzten Jahren.

*Bauzins (eff.) zum Zeitpunkt x (keine Angebote); Berechnungsgrundlagen
Inhaltsverzeichnis: Bauzinsen Entwicklung 2021
1. Die aktuelle Bauzinsen Entwicklung1.1 Die Bauzinsen befinden sich im historischen Tief1.2 Betrachtung der Zinsentwicklung der letzten Jahre
2. Was die Bauzinsen Entwicklung beeinflusst2.1 Zusammenhang zwischen Bauzinsen und Anleihe-Renditen2.2 Derzeit alles überlagernd: die Corona-Pandemie und ihre wirtschaftlichen Folgen2.3 Der Einfluss der Europäischen Zentralbank2.4 Die Zinspolitik der US-Notenbank2.5 Weitere Faktoren, die sich auf die Entwicklung der Zinsen auswirken können
3. Profiteure der Bauzinsen Entwicklung3.1 Eigentümer mit einer laufenden Baufinanzierung3.2 Bauherren und Immobilienkäufer
4. Ausblick auf die künftige Entwicklung der Bauzinsen
5. Fazit

1. Die aktuelle Bauzinsen Entwicklung

Die aktuellen Bauzinsen befinden sich auf einem sehr niedrigen Niveau. In den letzten Jahrzehnten hat sich ein langfristiger Trend zu Zinssenkungen ausgebildet. Auf zwischenzeitliche Zinserhöhungen erfolgte bislang stets ein neues Zinstief.

Die Hauptursachen der niedrigen Bauzinsen liegen in:

  1. der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB)
  2. der massiven Geldmengen-Ausweitung („Politik des billigen Geldes“) der EZB

Grundsätzlich verfügen zahlreiche politische und volkswirtschaftliche Einflussfaktoren über das Potenzial, die Zinsentwicklung nachhaltig zu beeinflussen. Dazu gehören vor allem die Wirtschaftsdaten, die Inflationsrate, Energie- und Rohstoffpreise sowie geopolitische Krisen.

Die Geld- und Zinspolitik der EZB schaltet jedoch die Marktkräfte innerhalb des Euroraums weitgehend aus.

1.1 Die Bauzinsen befinden sich nur leicht oberhalb ihres historischen Tiefs

Bitte beachten Sie, dass Ihr Bauzins nicht allein vom Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt abhängt. Die von den Banken offerierten Zinssätze hängen wesentlich

  • von der Bonität des Kreditnehmers
  • vom Beleihungsauslauf
  • von der Höhe des Darlehens
  • von der Höhe der Zinsbindungsfrist
  • und von der Geschäftspolitik einer Bank ab.

Mehr Informationen finden Sie im Artikel "Wie berechnen Banken meine Bauzinsen".

20. April 2015 (Zwischentief)*

Zinsbindung:5 Jahre10 Jahre20 Jahre30 Jahre
effektiv: 0.80 %0.95 %1.53 %1.72 %
Sollzinsen:0.80 %0.95 %1.52 %1.71 %
Anbieter:ING DiBaCommerzbankMHBMHB

26. Juni 2015 (vorübergehendes Zinshoch)*

Zinsbindung:5 Jahre10 Jahre20 Jahre30 Jahre
effektiv: 1.18 %1.61 %2.28 %2.72 %
Sollzinsen:1.17 %1.60 %2.26 %2.69 %
Anbieter:DSL BankING DiBaVolksbund WohlMHB

1. Oktober 2016 (weiteres Zwischentief)*

Zinsbindung:5 Jahre10 Jahre20 Jahre30 Jahre
effektiv: 0.65 %0.72 %1.45 %1.68 %
Sollzinsen:0.65 %0.69 %1.42 %1.65 %
Anbieter:ING DiBaDSL BankDSL BankHannoversche Leben

24. Februar 2018 (weiteres vorübergehendes Zinshoch)*

Zinsbindung:5 Jahre10 Jahre20 Jahre30 Jahre
effektiv: 0.97 %1.37 %1.93 %2.25 %
Sollzinsen:0.95 %1.33 %1.90 %2.21 %
Anbieter:LIGA BankBHWAllianzERGO

21. September 2019 (erneutes Zinstief)*

Zinsbindung:5 Jahre10 Jahre20 Jahre30 Jahre
effektiv: 0.31 %0.57 %1.08 %1.26 %
Sollzinsen:0.26 %0.56 %1.06 %1.24 %
Anbieter:Degussa BankLIGA BankAllianzERGO

Aktuelle Bauzinsen*

Zinsbindung:5 Jahre10 Jahre20 Jahre30 Jahre
effektiv: 0.66 %0.76 %1.13 %1.29 %
Sollzinsen:0.61 %0.73 %1.11 %1.27 %
Anbieter:Degussa BankING DiBaHannoversche LebenHannoversche Leben

März 2020: letztes historisches Zinstief

Nachdem die Zinsen von ihrem im Oktober 2016 erreichten Langzeittief leicht angestiegen waren, fielen sie bis März 2020 auf neue historische Tiefstände.

Die Bauzinssätze veränderten sich gegenüber ihrem seinerzeitigen historischen Zinstief von Ende 2016 bei ...

  • ... fünfjährigen Zinsbindungen um 0.01 Prozent.
  • 10-Jahres-Laufzeiten um 0.04 Prozent.
  • 30-Jahres-Laufzeiten um -0.39 Prozent.

1.2 Die Zinsentwicklung der letzten Jahre

Wichtig ist die richtige Einordnung der Zinsentwicklung in einen langfristigen Zins-Abwärtstrend.

So lagen die effektiven Zinsen für Baudarlehen mit 30-jähriger Zinsbindung im April 2011 noch bei 4,6 Prozent. Das sind beachtliche 3.31 Prozent mehr als aktuell (07.12.2021).

Zu einer Bewertung der aktuellen Bauzinsen Entwicklung gehört nicht zuletzt eine Erkenntnis: traditionell – in den Jahrzehnten vor der ab 2007 einsetzenden Wirtschaftskrise – galten Bauzinsen von durchschnittlich 7 Prozent als üblich.

Fazit: Niedriges Zinsniveau nutzen - aber auf einen angemessenen Kaufpreis achten

Zukünftige Bauherren profitieren unverändert von sehr günstigen Bauzinsen. Wir gehen kurzfristig von einem eher gleichen, mittel- und langfristig aber allmählich ansteigenden Zinsniveau aus.

Bauzinsen Entwicklung der letzten 20 Jahre
Die Entwicklung der Bauzinsen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren seit 1998

2. Was die Entwicklung der Bauzinsen beeinflusst

2.1 Zusammenhang zwischen Bauzinsen und Anleihe-Renditen

Die Bauzinsen folgen für gewöhnlich der Entwicklung der Renditen langfristiger Anleihen.

Bundesanleihen

Bundesanleihen sind von der Bundesrepublik (seit 1952) herausgegebene festverzinsliche Wertpapiere.

  • Zweijährige Bundesanleihen kosten den Anleger -0.68 Prozent pro Jahr.
  • Fünfjährige Bundesanleihen verursachen Kosten von -0.6 Prozent pro Jahr.
  • Zehnjährige Bundesanleihen erzielen eine negative Verzinsung von -0.2 Prozent pro Jahr.
  • Dreißigjährige Bundesanleihen erzielen eine Rendite von 0.27 Prozent pro Jahr.

Die Abgeltungssteuer und der Solidaritätszuschlag schmälern mögliche Zinserträge (Datenstand: 18.06.2021).

Chart: Renditen für Bundesanleihen

Der Euro-Bund-Future

Ein wichtiger Indikator für das langfristige Zinsniveau ist der Euro-Bund-Future. Ihm liegt ein standardisierter Terminkontrakt auf eine zehnjährige Bundesanleihe mit 6-prozentiger Nominalverzinsung zugrunde. Steigende Kurse des Euro-Bund-Future bedeuten gewöhnlich auch sinkende Zinsen für zehnjährige Anleihen.

Mitte 2008 wurde der Euro-Bund-Future zu Kursen um 110 Punkte gehandelt. Ende 2013 lag er bei 140 Punkten und erreichte im August 2016 einen damals bereits historischen Höchststand von 168 Punkten. Das entsprach schon seinerzeit einem äußerst niedrigen Zinsniveau.

Erneute Zinssenkungen in den Jahren 2019 und 2020 ließen den Euro-Bund-Future bis auf einen neuen Höchststand von 179 Punkten ansteigen (September 2019 und März 2020). Aktuell notiert der Zinsindikator bei 172,07 Zählern (01.12.2021).

Pfandbriefe

Pfandbriefe sind festverzinsliche Wertpapiere, die von einer Pfandbriefbank ausgegeben werden. Sie gelten als risikoarm, da sie mit besonders werthaltigen Sicherheiten unterlegt sind. Pfandbriefe weisen aktuell bei einer Laufzeit von 10 Jahren negative Renditen von -0.25 Prozent auf.

  • Vier- und fünfjährige Pfandbriefe rentierten mit -0.65 bzw. -0.6 Prozent.
  • Beim Kauf sechs- bis siebenjähriger Pfandbriefe erhielten Anleger zwischen -0.53 und -0.45 Prozent Zinsen, bei acht- und neunjährigen Titeln -0.38 bzw. -0.32 Prozent.

(Stand jeweils 07.12.2021)

Chart: Renditen für öffentliche Pfandbriefe

2.2 Derzeit alles überlagernd: die Corona-Pandemie und ihre wirtschaftlichen Folgen

Angesichts der wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie unternehmen die Notenbanken derzeit alles, um die Wirtschaft mit Liquidität und niedrigen Zinsen zu unterstützen. Bei anhaltender Gefährdung der Weltwirtschaft dürften die Zentralbanken ihre Leitzinsen eher auf niedrigem Niveau belassen.

Staaten, Notenbanken und andere öffentliche Institutionen auf der ganzen Welt versuchen mit enormen Hilfspaketen die Folgen der Pandemie einzudämmen. Der Internationale Währungsfonds (IWF) bezifferte im Mai 2020 die bis dahin weltweit aufgelegten Rettungspakete auf 7,8 Billionen US-Dollar.

Neue Corona-Varianten: Verschärfung der Pandemie, Verfestigung niedriger Zinsen

Nachdem die Verbreitung des Coronavirus im Sommer 2021 in Ländern wie Deutschland fast schon eingedämmt schien, ist die Pandemie ab Oktober / November 2021 mit voller Wucht zurückgekehrt („Vierte Welle“) - wohl aufgrund der Kombination von neuen gefährlicheren Virus-Varianten und zu geringer Impfquoten.

Zwar verbessern seit Ende 2020 verfügbare Impfstoffe sowie in der Entwicklung befindliche Medikamente die Aussichten auf eine erfolgreiche Bekämpfung der Pandemie.

Jedoch bedrohen immer neue Virus-Mutanten die erzielten Fortschritte bei der Pandemie-Bekämpfung. Das Risiko neuer gefährlicher Varianten des Coronavirus wird sich nur bei weltweit hohen Impfquoten begrenzen lassen. Die Impfquoten vieler Entwicklungsländer befinden sich allerdings auf sehr niedrigem Niveau

Beispiele für niedrige Impfquoten in Entwicklungsländern:

  • In Indien liegt die Quote der vollständig Geimpften bei lediglich 30,96 Prozent (Stand 28.11.2021).
  • Für den afrikanischen Kontinent wird eine Impfquote von nur 6,6 Prozent gemeldet (Stand 25.11.2021).

Dabei begünstigen niedrige Impfquoten die Bildung von Virus-Mutanten. Die sogenannte Delta-Variante wurde zuerst in Indien, der neue Omikron-Virustyp erstmals in Südafrika festgestellt.

Corona-Pandemie: Auswirkungen auf die Weltwirtschaft und auf das Zinsniveau

Den Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Weltwirtschaft lassen sich in letzter Konsequenz noch nicht abschätzen. Im schlimmsten Fall könnten gesellschaftliche, ökonomische und staatliche Strukturen dauerhaft geschädigt werden.

Ob und gegebenenfalls wann die Corona-Pandemie unter Kontrolle sein wird, ist derzeit (Ende November 2021) ungewisser denn je: trotz verfügbarer Impfstoffe sind die Impfquoten weltweit noch weit davon entfernt, eine „Herdenimmunität“ zu ermöglichen – gerade angesichts von immer gefährlicheren Virus-Mutanten wie „Delta“ und „Omikron“.

Eine nachhaltige Stabilisierung der Wirtschaft - als Voraussetzung für eventuell wieder steigende Zinsen - wird wohl von folgenden Faktoren abzuhängen:

  1. Disziplin der Weltbevölkerung im Umgang mit dem Infektionsrisiko
  2. weltweit ausreichende Verfügbarkeit und auch flächendeckender Einsatz von Impfstoffen
  3. Auswirkungen aggressiverer Corona-Mutationen auf den Verlauf der Pandemie

Während besonders heftiger Pandemie-Phasen ist kaum mit deutlich höheren Zinsen zu rechnen. Die Notenbanken werden innerhalb eines ausgeprägten Corona-Krisen-Szenarios wohl strikt an ihrer Politik der niedrigen Zinsen festhalten.

2.3. Der Einfluss der Europäischen Zentralbank

Nachfolgend trennen wir zwischen

  • der Geld- und Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und
  • speziellen Maßnahmen der EZB zur Eindämmung der ökonomischen Folgen der Corona-Pandemie.

2.3.1 Die Ausrichtung der Geld- und Zinspolitik der EZB

EZB-Präsidentin Christine Lagarde führt Niedrigzinspolitik fort

Am 1. November 2019 trat Christine Lagarde, die bisherige Direktorin des Internationalen Währungsfonds (IWF) die Nachfolge von Mario Draghi als EZB-Präsidentin an. Seitdem nahm der EZB-Rat noch keine Änderungen in der Geld- und Zinspolitik der EZB vor. Die monatlichen Wertpapierkäufe sollen zunächst fortgeführt und erst dann eingestellt werden, wenn die EZB vor einer Erhöhung der Leitzinsen steht.

Niedrigzinspolitik der EZB trotz deutlich steigender Inflation

Inflation in der Eurozone

Die Geldentwertung stieg im Jahr 2021 deutlich an. Die Jahres-Inflationsrate in der Eurozone lag im Jahr 2020 bei -0,3 Prozent, stieg aber bis Oktober 2021 auf 4,1 Prozent. Für November 2021 wird eine Inflation von 4,9 Prozent erwartet. Die Dynamik der Geldentwertung erwies sich als deutlich stärker als von Experten angenommen, die für Oktober 2021 vorab von einem Preisanstieg von nur 3,7 % ausgegangen waren.

Wesentliche Preistreiber war der Sektor Energie (+ 23,7 Prozent). Bei Herausrechnung der Produktbereiche Energie und Lebensmittel würde die Inflation „nur“ 2,1 Prozent betragen („Kerninflation“).

Inflation in Deutschland

Die Inflation in Deutschland lag im Oktober 2021 bei 4,5 Prozent. Für November 2021 wurde ein Anstieg auf 5,2 Prozent erwartet (zum Vergleich: Jahresinflation Deutschland 2020: +0,5 Prozent). Damit erreicht die Inflation so hohe Werte wie zuletzt im Wiedervereinigungsboom (September 1992: 5,0 Prozent).

In Deutschland machten sich neben dem Preistreiber Energie (beispielsweise Haushaltsenergie: + 22,1 Prozent) der Wegfall der temporären Mehrwertsteuer-Senkung und die Anfang 2021 eingeführte CO2-Abgabe preissteigernd bemerkbar.

Inflation in der Eurozone und in Deutschland (Veränderungen des HVPI-Index)
  • 2015: Eurozone: 0,2 % (Deutschland: 0,3 %)
  • 2016: 1,1 % (0,5 %)
  • 2017: 1,4 % (1,8 %)
  • 2018: 1,7 % (1,9 %)
  • 2019: 1,2 % (1,4 %)
  • 2020: 0,4 % (0,5 %)
  • Januar 2021: 0,9 % (1,1 %)
  • Februar 2021: 0,9 % (1,6 %)
  • März 2021: 1,3 % (2,0 %)
  • April 2021: 1,6 % (2,1 %)
  • Mai 2021: 2,0 % (2,5 %)
  • Juni 2021: 1,9 % (2,1 %)
  • Juli 2021: 2,2 % (3,1 %)
  • August 2021: 3,0 % (3,4 %)
  • September 2021: 3,4 % (4,1 %)
  • Oktober 2021: 4,1 % (4,5 %)
  • November 2021: 4,9 % (5,2 %)

Der EZB-Rat hat in den letzten Jahren immer wieder bekräftigt, dass er die Leitzinsen so lange auf niedrigem Niveau belassen werde, bis die EZB-Inflationsprognose „hinreichend nahe, aber unter 2 Prozent“ liege – wobei die Inflation vorübergehend etwas über dem 2-Prozent-Inflationsziel liegen darf.

Sollte die Inflation also dauerhaft über zwei Prozent steigen, dann müsste die EZB - unter Anwendung ihrer eigenen Regeln - die Leitzinsen erhöhen.

Leitzins-Entwicklung: aktuelle Positionierung der EZB

Die Europäische Zentralbank verteidigt die Fortsetzung ihrer Niedrigzinspolitik trotz aktuell hoher Inflation mit den sich in steigenden Preisen bemerkbar machenden Nachholeffekten im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie.

Pablo Hernandez de Cos, Mitglied des EZB-Rats erklärte am 29. November 2021, dass für das Jahr 2022 und „einige Zeit danach“ (also über Anfang 2023 hinaus) eine Zinserhöhung unwahrscheinlich sei. Es werde also auf absehbare Zeit keine Zinswende geben. Die Bedingungen für eine Zinsanhebung seien auch wegen der eher steigenden Risiken für die Wirtschaftsentwicklung nicht gegeben.

EZB-Direktorin Isabel Schnabel erklärte ebenfalls Ende November 2021, dass sie es für möglich halte, dass die Inflationsraten im Euroraum stärker als erwartet ansteigen. Zugleich betonte sie, dass die Geldentwertung „mittelfristig“ wieder unter die EZB-Zielmarke von 2 Prozent sinken werde.

Isabel Schnabel geht davon aus, dass der Höhepunkt der Geldentwertung im November 2021 erreicht ist. Es wäre daher ein Fehler, meint Schnabel, „im Moment“ eine Zinserhöhung vorzunehmen. Dies würde lediglich den wirtschaftlichen Aufschwung bremsen, zu Arbeitslosigkeit führen und im übrigen nichts an der „aktuell sehr, sehr hohen Inflation“ ändern.

Die derzeitigen Preiserhöhungen seien wesentlich auf eine stärkere Produktnachfrage zurückzuführen, die aber nicht vollständig befriedigt werden könne, da Lieferketten unterbrochen seien und Rohstoffknappheit herrsche. Die Lieferkettenunterbrechungen stellten sich als hartnäckiger heraus als zunächst gedacht.

Mit Auslaufen der Sondereffekte sei in den kommenden mit wieder zurückgehenden Inflationsraten zu rechnen .Die EZB prognostiziert für 2022 eine Jahresinflation von 1,7 Prozent und für 2023 1,5 Prozent.

Für eine künftig moderatere Geldentwertung spreche nicht zuletzt, so Schnabel, dass sogenannte „Zweitrundeneffekte“ derzeit nicht erkennbar seien.

Was sind „Zweitrundeneffekte“?

Unter „Zweitrundeneffekten“ wird Vereinbarung höherer Tariflöhne durch Arbeitgeber und Gewerkschaften verstanden – als Reaktion auf eine hohe Geldentwertung. Die höheren Tariflöhne geben die Arbeitgeber wiederum durch Erhöhung von Produktpreisen an die Verbraucher weiter.

Doch was sagen die Wirtschaftsexperten?

Nicht alle Wirtschaftsexperten teilen jedoch die Auffassung der EZB, dass die hohe Inflation bald wieder deutlich zurückgehen werde. Diese mahnenden Stimmen weisen darauf hin, dass die exzessive Geldmengenausweitung durch die Notenbanken im Umfang von Billionen US-Dollar und Euro, die von den Zentralbanken immer noch weiter vorangetrieben wird, erhebliches Potenzial für eine dauerhaft hohe Inflation in sich trägt.

Tatsächlicher Hintergrund des Festhaltens der EZB an ihrer Niedrigzinspolitik ist aber wohl („offenes Geheimnis“), dass hochverschuldete Staaten wie Italien, Spanien, Portugal und Griechenland höhere Zinsen auf die von ihnen ausgegebenen Staatsanleihen kaum tragen könnten. Schon aus diesem Grund ist die EZB offenbar „dankbar“ für jedes Argument, dass sie für eine Fortführung ihrer expansiven Geldpolitik heranziehen kann – ohne ausdrücklich auf die Nöte hochverschuldeter Eurozonen-Staaten verweisen zu müssen.

Hintergrund: die umstrittene Geldpolitik der EZB

Bereits anlässlich der temporären Zinsanstiege zwischen April und Juni 2015 sowie Anfang 2018 hatten sich Bauherren gefragt, ob eine Zinswende bevorsteht.

Die Hoffnungen von Sparern und Banken auf marktgerechte Zinserhöhungen wurden jedoch regelmäßig enttäuscht: Die EZB hielt ihre Zinssätze auf historisch niedrigem Niveau und schwächte ihre extrem expansive Geldpolitik nur vorübergehend leicht ab.

Zuletzt senkte die Europäische Zentralbank ihren wichtigsten Zinssatz, den Zins für „Hauptrefinanzierungsgeschäfte“ am 10. März 2016 auf seither 0,0 Prozent. Zum „Hauptrefinanzierungssatz“ verleiht die EZB kurzfristige Kredite an die Geschäftsbanken. Die Banken sollen durch den niedrigen Zinssatz zu einer stärkeren Kreditvergabe unter Gewährung günstiger Kredite motiviert werden.

  • Zum Vergleich: Im Juli 2011 lag der Hauptrefinanzierungssatz bei 1,5 Prozent und im Juli 2008 bei 4,25 Prozent.
  • Für kurzfristige Kredite („über Nacht“) stellt die EZB den Geschäftsbanken ihre „Spitzenrefinanzierungsfazilität“ zu einem Zinssatz von 0,25 Prozent zur Verfügung (07/2008: 3,0%, 7/2011: 0,75%).
  • Für bei der Bundesbank unterhaltene Guthaben („Einlagefazilität“) belastet die EZB den Banken seit dem 10. März 2016 einen negativen Zins von -0,4 Prozent. Ab 18. September 2019 sogar von -0,5 Prozent.
„Quantitative Easing“: Das Anleihe-Kaufprogramm der EZB

Ende Januar 2015 entschied die EZB, dem Kapitalmarkt durch Ankauf von Staatsanleihen aus dem Euro-Raum zusätzliche Liquidität zuzuführen. („Quantitative Easing“; Asset Purchase Programme, APP)

  • ab März 2015: EZB kauft monatlich Wertpapiere im Volumen von 60 Milliarden Euro an.
  • April 2016: Ausweitung des Ankaufprogramms auf 80 Milliarden Euro monatlich.
  • April 2017: Reduzierung auf monatlich 60 Milliarden Euro
  • April 2017 bis Dezember 2018: stufenweise Reduzierung und schließlich Beendigung des Ankaufprogramms
  • Januar bis Oktober 2019: keine zusätzlichen Anleihenkäufe, jedoch Reinvestition fällig werdender Anleihen
  • November 2019: Wiederaufnahme des Ankaufprogramms in Höhe von monatlich 20 Milliarden Euro
  • die Ankäufe sollen bis auf weiteres fortgesetzt und erst kurz vor einer EZB-Leitzinserhöhung beendet werden.
  • In der Dezember-Sitzung 2021 soll der EZB-Rat über die weitere Vorgehensweise bei ihren Programmen zum Anleihen-Ankauf entscheiden.
Kritik an der EZB-Geldpolitik

Zahlreiche Experten bezweifeln seit langem, ob das Anleihen-Kaufprogramm der EZB und dessen Ausweitung die erwünschten Wirkungen nach sich ziehen kann.

Langfristige Gefahren einer Hyperinflation und einer Blasenbildung an den Kapitalmärkten

Die massive Ausweitung der Geldmenge durch die EZB könnte sich langfristig in einer kaum noch zu bremsenden Inflation entladen. Die bisher aus den Ankäufen freigesetzten Finanzmittel seien vor allem in den Aktien- und Immobilienmarkt geflossen. Dort haben die Ankäufe möglicherweise bereits zu gefährlicher Blasenbildung beigetragen.

Negative Zinsen für Banken bedeuted nicht zwangsläufig sinkende Kreditzinsen

Niedrige EZB-Leitzinsen und negative Einlagenzinsen führen nicht zwangsläufig zu einer Senkung der Kreditzinsen durch die Geschäftsbanken. Viele der deutschen Banken erhöhten vielmehr ihre Gebühren, um aufgrund der Niedrigzinspolitik entstehende Einbußen zumindest teilweise auszugleichen.

Fehlsteuerung der Kreditwirtschaft

Die EZB bemängelt eine trotz Niedrigstzinsen geringe Bereitschaft der Banken zur Vergabe von Krediten. Wohl eine Fehleinschätzung: Kreditinstitute sind schon aus wirtschaftlichem Eigeninteresse ganz überwiegend bereit, Darlehen an Kunden mit ausreichender Bonität zu gewähren.

Bisherige Geschäftsmodelle der Finanzwirtschaft werden obsolet

Die bisherigen Geschäftsmodelle von Banken und Sparkassen erweisen sich angesichts der langandauernden niedrigen Zinsen zunehmend als obsolet. Die sinkenden Margen zwingen die Banken zu höheren Gebühren. Zudem reduzieren sie ihre Belegschaften, fusionieren oder schließen Filialen.

Gefahr der Bildung von Preisblasen

Auf der Suche nach rentierlichen Anlageformen flossen große Geldmengen in die Aktien- und Immobilienmärkte. Das führte zu erheblichen Kurs- bzw. Preissteigerungen. Kommt es zum Platzen von Preisblasen, so sind erhebliche Vermögensschäden für Investoren, finanzierende Banken und für die Volkswirtschaft zu erwarten.

Résumé: starke Zweifel am nachhaltigen Nutzen der EZB-Niedrigzinspolitik

Hätte die EZB auf ihre expansive Geldpolitik ganz oder teilweise verzichtet, dann wäre die gewünschte Inflationsrate (Zwei-Prozent-Ziel) wohl ähnlich erreicht (oder auch nicht erreicht) worden. Nur mit dem Unterschied, dass die Risiken unabsehbarer Nebenwirkungen der von der EZB ausgelösten Geldmengen-“Explosion“ vermieden worden wären.

2.3.2 Corona-Pandemie: weitere Maßnahmen der EZB

Vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie ergriff die EZB zusätzliche geldpolitische Maßnahmen, die auch zur Erhaltung der niedrigen Zinsen beitragen sollen.

  • 12. März 2020: Der EZB-Rat beschloss den Ankauf von Vermögenswerten im Volumen von weiteren 120 Milliarden Euro.
  • 26. März 2020: Die EZB legte mit dem Pandemic Emergency Purchase Programme (PEPP) ein weiteres Anleihen-Kaufprogramm im Volumen von 750 Milliarden Euro auf.
  • 4. Juni 2020: Ausweitung des PEPP um 600 Millionen Euro auf 1,35 Billionen Euro (befristet bis Juni 2021)
  • 10. Dezember 2020: Ausweitung des PEPP um zusätzliche 500 Millionen Euro auf 1,85 Billionen Euro. Das Programm ist nunmehr bis mindestens Ende März 2022 befristet – aber jedenfalls so lange, bis die Corona-Krise nach EZB-Einschätzung überwunden ist.

Die Ankäufe durch APP und PEPP verdeutlichen die Entschlossenheit der EZB. Sie unterstützt die Volkswirtschaft im Euroraum auf absehbare Zeit durch eine großzügige Geldversorgung und setzt ein niedriges Zinsniveau durch.

2.4 Die Zinspolitik der US-Notenbank

Die im US-Dollar-Raum geltenden Zinsen haben unmittelbare Auswirkungen auf das weltweite Zinsniveau. Deshalb wird die Zinspolitik der US-Notenbank Federal Reserve auch in der Eurozone sorgfältig beobachtet.

US-Zinspolitik seit 2015

Die Federal Reserve hatte bereits Ende 2015 eine Zinswende eingeleitet. Nach Umsetzung mehrerer kleiner Zinserhöhungen stoppte die US-Zentralbank jedoch – auch auf Druck des seinerzeitigen US-Präsidenten Trump – den Zinserhöhung-Kurs. Die US-Leitzinsen gingen im März 2020 wieder auf das ursprüngliche, historisch niedrige Niveau zurück.

Die aktuelle Zins- und Geldmengenpolitik der US-Zentralbank

Aktuell verfolgt die US-Notenbank allerdings eine Zins- und Geldmengenpolitik, die von derjenigen der EZB etwas abweicht. Anfang November 2021 kündigte die Federal Reserve eine Reduzierung ihrer konjunkturunterstützenden Wertpapierkäufe an.

Hintergrund: Entwicklung der US-Inflation

Die Inflationsrate lag in den USA im September 2021 bei 5,4 Prozent - die Kerninflation (ohne Energie- und Lebensmittel-Preise) erreichte 4,0 Prozent. Im Oktober 2021 stieg die US-Inflation sogar 6,2 Prozent (Kerninflation: 4,6 Prozent). Dadurch liegt die US-Inflation deutlich oberhalb der von der Fed gesetzten Zielmarke von 2 Prozent.

Zwar gilt es der US-Notenba entsprechend einer kürzlichen Strategieänderung als ausreichend, wenn der 2-Prozent-Zielwert in einem mehrjährigen Jahresdurchschnitt eingehalten wird. Dennoch wurde die Notenbank von der Geschwindigkeit und Dauer des aktuellen Inflationsschubs überrascht.

Nunmehr geht die Fed davon aus, dass sich die Inflation in den USA auch im Jahr 2022 deutlich oberhalb der 2-Prozent-Zielmarke verbleiben wird. Für eine höhere Inflation sprechen auch offenkundige Zweirundeneffekte: die Stundenlöhne stiegen in den USA innerhalb der letzten 12 Monate um 4,5 Prozent.

Reduzierung der Wertpapier-Ankäufe durch die US-Notenbank

Seit Februar 2020 hatte die US-Zentralbank zwecks Finanzierung staatlicher Corona-Hilfsprogramme Vermögenswerte in Höhe von 4,2 Billionen US-Dollar angekauft und dem Bankenystem einen entsprechenden Geldbetrag zufließen lassen.

Vor dem Hintergrund der erhöhten Inflationserwartungen beginnt nunmehr die Federal Reserve mit einer restriktiveren Geldmengenpolitik. Die US-Notenbank wird in einem ersten Schritt ihre aufgrund der Corona-Pandemie auf den Weg gebrachten Krisenhilfen von derzeit monatlich 120 Milliarden US-Dollar um 15 Milliarden USD auf 105 Milliarden US-Dollar reduzieren.

Ihren Leitzins (momentane Bandbreite 0,00 bis 0,25 Prozent) erhöhte die US-Notenbank jedoch noch nicht.

Zinsschritte der US-Notenbank seit Dezember 2015

  • 16.12.2015 Anhebung Leitzins-Bandbreite von 0,25 bis 0,50 Prozent
  • 14.12.2016 von 0,50 bis 0,75 Prozent
  • 15.03.2017 von 0,75 bis 1,00 Prozent
  • 14.06.2017 von 1,00 bis 1,25 Prozent
  • 13.12.2017 von 1,25 bis 1,50 Prozent
  • 21.03.2018 von 1,50 bis 1,75 Prozent
  • 13.06.2018 von 1,75 bis 2,00 Prozent
  • 26.09.2018 von 2,00 bis 2,25 Prozent
  • 19.12.2018 von 2,25 bis 2,50 Prozent
  • 31.07.2019 Senkung Leitzinsbandbreite von 2,00 bis 2,25 Prozent
  • 18.09.2019 von 1,75 bis 2,00 Prozent
  • 30.10.2019 von 1,50 bis 1,75 Prozent
  • 03.03.2020 von 1,00 bis 1,25 Prozent
  • 16.03.2020 von 0 bis 0,25 Prozent

Ausblick

Erwartet wird, dass die Federal Reserve ihre Anleihekäufe in den nächsten Monaten schrittweise weiter zurückfährt. Zudem gehen Börsen-Experten davon aus, dass eine erste Erhöhung der US-Leitzinsen etwa Mitte 2022 erfolgen könnte.

Jerome Powell, der Präsident der Federal Reserve sieht in der neuen Omikron-Corona-Variante einen neuen Unsicherheitsfaktor für die US-Wirtschaft („Risiken für den Arbeitsmarkt und die Konjunkturerholung sowie eine erhöhte Unsicherheit in puncto Inflation“). Omikron könne möglicherweise die weltweit bestehenden Lieferkettenprobleme verschärfen.

Dauer und Auswirkungen von Lieferengpässen seien zwar schwer vorherzusagen. „Aber es scheint derzeit so, dass Faktoren, die die Inflation antreiben, im nächsten Jahr fortbestehen werden“, sagte Jerome Powell am 30. November 2021.

Behält der US-Notenbankchef recht, so spräche dies für eine höhere Wahrscheinlichkeit für jedenfalls mittelfristig allmählich ansteigende Zinsen.

2.5 Weitere Faktoren, die sich auf die Entwicklung der Zinsen auswirken können

Zwar wird das weltweite Zinsniveau derzeit von der Geldpolitik der Notenbanken dominiert: niedrige Zinsen sollen die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie begrenzen. Aber auch andere Faktoren verfügen über das Potenzial, die Zinsentwicklung zu beeinflussen.

2.5.1 Hinweise für niedrig bleibende Zinsen

Diese Faktoren dürften sich eher dämpfend auf die europäische und die Weltwirtschaft auswirken und sprechen daher für weiterhin niedrige Zinsen:

Wirtschaftliche und politische Gefahren in Europa

Italien: hohe Staatsschulden und ungelöste Strukturprobleme

Die Staatsschulden 2020 überstiegen die im Stabilitätspakt vorgesehene Obergrenze von 158,5 Prozent des BIP deutlich. Die Zahlen übertrafen auch das noch im September 2020 von Italien selbst gesetzte Ziel von 155,6 Prozent.

Die Staatsverschuldung Italiens ist in den letzten Jahren und Jahrzehnten kontinuierlich gestiegen – allein innerhalb der letzten Jahrzehnts um 35 Prozent. 2019 noch bei 2.410 Milliarden Euro, erhöhte sich die Staatsschuld 2020 auf 2.573 Mrd. Euro. Die Entwicklung der Staatsverschuldung wird für 2021 auf 2.747 Milliarden Euro und für 2026 auf 3.035 Milliarden Euro prognostiziert.

Brexit-Folgen

Das Ende 2020 vollzogene Ausscheiden Großbritanniens aus dem europäischen Binnenmarkt wird für alle Seiten wirtschaftliche Nachteile mit sich bringen. Bereits wenige Tage nach Brexit-Vollzug macht sich erheblicher Zwist bemerkbar:

  • im Handel zwischen EU und UK kommt es zu wesentlichen Mehraufwand beim grenzüberschreitenden Warenhandel und zur verzögerten Auslieferung von Waren.
  • Der britische Staatsminister Gove warnte vor weiteren drohenden „erheblichen zusätzlichen Behinderungen“ im Warenhandel zwischen EU und Großbritannien.
  • drohender Verlust von Arbeitsplätzen: allein in Deutschland hängen 460.000 Arbeitsplätze vom Export nach Großbritannien ab.
  • Einige Fragen zum Brexit sind zwischen EU und Großbritannien noch nicht endgültig geklärt (zum Beispiel im Bereich Finanzdienstleistungen: umstritten ist der Zugang der für Großbritannien wichtigen Finanzindustrie zum EU-Binnenmarkt. Bereits jetzt hat die Börse London ihren Status als größter europäischer Aktienhandelsplatz an die Börse Amsterdam verloren.

Globale Spannungen

Die zunehmenden Spannungen zwischen den USA und Europa einerseits und China und Russland andererseits werden sich auf die Entwicklung der Weltwirtschaft langfristig negativ auswirken.

2.5.2 Anhaltspunkte für steigende Zinsen

Ansatzpunkte für eine wirtschaftliche Erholung und damit auch für langfristig eventuell wieder höhere Zinsen könnten sich aus folgenden Umständen ergeben:

Fortschritte bei der Bekämpfung der Corona-Pandemie
  • zunehmende Verfügbarkeit von Impfstoffen, allerdings Impffortschritte nicht in allen Ländern gleichermaßen,
  • nach Erfolgen in der Pandemie-Eindämmung: schnelle Rückkehr der Volkswirtschaft der Volksrepublik China zu wirtschaftlichem Wachstum (Wirtschaftswachstum trotz Corona: Gesamtjahr 2020: +2,3 Prozent; Prognosen für die Folgejahre: 2021 +8,0 Prozent, 2022 5,6 Prozent, anschließend kontinuierlich leicht zurückgehend bis auf 4,9 Prozent 2026)
Neuer US-Präsident schafft größeres Vertrauen in die USA

US-Präsident Joe Biden hat das unter seinem Vorgänger Trump verloren gegangene weltweite Vertrauen in die USA zumindest weitgehend wiederhergestellt.

3. Profiteure der Bauzinsen Entwicklung - trotz steigender Risiken

Die Bauzinsen insbesondere für kürzere Zinsbindungsfristen sind in 2021 gegenüber den Tiefstständen des Jahres 2020 leicht angestiegen.

Bauherren und Immobilienkäufer profitieren nach dem massiven Zinsrückgang der vergangenen Jahre weiterhin von im historischen Vergleich sehr günstigen Baufinanzierungs-Konditionen. Die Investition in eine Immobilie stellt angesichts geringer Zinsen für Spareinlagen, Tagegelder, Festgelder und Anleihen eine mögliche Anlage-Alternative dar. Allerdings sind die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt noch nicht absehbar.

Effektivzins je Zinsbindungsfrist am 07.12.2021 (in Klammern hinzugefügt: Zinsveränderung seit Herbst 2016):

  • 5 Jahre 0.66 % (0.01 %)
  • 10 Jahre 0.76 % (0.04 %)
  • 20 Jahre 1.13 % (-0.41 %)
  • 30 Jahre 1.29 % (-0.39 %)

Die unverändert enge Wohnraumsituation in Deutschland spricht zwar langfristig für die Möglichkeit eines weiteren Anstiegs der Preise für Wohnimmobilien. Kurz- und mittelfristig könnte es aber in einigen Lagen zu einem Rückgang der Immobilienpreise kommen. Bei schwacher Konjunktur wird auch die Nachfrage nach Immobilien eher nachlassen.

Steigt die Arbeitslosigkeit aufgrund von coronabedingten Insolvenzen, so ist nicht auszuschließen, dass einige Hausbesitzer ihre Finanzierungen nicht mehr bedienen können. Käme es dann – bei ohnehin allgemein niedrigerer Immobiliennachfrage – zu Zwangsverkäufen, so könnte dies zu sinkenden Preisen führen. Ohnehin sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren vielerorts deutlich angestiegen.

Steigende Risiken am Immobilienmarkt

Die Bundesbank jedenfalls warnte Ende November 2021 vor „steigenden Risiken auf dem Immobilienmarkt.“ Immobilienpreise, so die Zentralbank, lägen mittlerweile zwischen 10 und 30 Prozent über dem gerechtfertigten Niveau. Dies gelte zunehmend sogar auch für Lagen außerhalb von Ballungsgebieten.

Die Europäische Zentralbank wies ebenfalls auf steigende Risiken am Häusermarkt hin. Die EZB sieht das Risiko von Preiskorrekturen am Wohnimmobilienmarkt vor allem in denjenigen Ländern, in denen bereits vor der Corona-Krise überhöhte Bewertungen anzutreffen waren.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau schließt sich warnend an: Es sei notwendig, den Wohnungsmarkt „sorgfältig (zu) beobachten“. Niedrige Zinsen für Immobilienfinanzierungen, so die KfW, könnten Investoren zum Eingehen zu großer Risiken „verleiten“.

3.1 Eigentümer mit einer laufenden Baufinanzierung

Immobilienbesitzer können von der derzeitigen Zinssituation profitieren. Bei Ablauf einer Zinsbindung besteht die Möglichkeit, niedrige Zinsen bei langen Zinsfestschreibungen zu vereinbaren. Wessen Zinsbindung noch für einige Zeit läuft, der kann sich durch ein Forward-Darlehens (unter Entrichtung einer Forward-Prämie) eine zinsgünstige Anschlussfinanzierung sichern. Forward-Darlehen lassen sich bis zu 60 Monate im Voraus vereinbaren.

3.2 Bauherren und Immobilienkäufer

Wer jetzt ein Haus baut oder eine Immobilie erwirbt, der kommt bei einer Fremdfinanzierung in den Genuss langfristig günstiger Zinsen. Allerdings sollte eine Baufinanzierung nicht vorrangig unter dem Gesichtspunkt niedriger Kreditzinsen oder unter dem Druck kurzfristiger Zinsschwankungen getätigt werden.

Nach den deutlichen Immobilien-Preisanstiegen der letzten Jahre mehren sich die Stimmen, die vor Preisblasen insbesondere in Ballungsräumen warnen. Zwar spiegelt sich in den seit Jahren stark steigenden Immobilienpreise auch die hohe Nachfrage nach Wohnraum und ein knappes Angebot: Geschätzt wird, dass in Deutschland eine Million Wohnungen fehlen. Für zusätzlichen Preisauftrieb sorgten aber auch die niedrigen Bauzinsen und aufgrund des von der EZB massiv gedrückten Zinsniveaus fehlende Anlagealternativen.

Wer also eine Immobilie erwerben möchte, der sollte nicht nur auf eine gute Lage und hohe Bauqualität achten. Bringen Sie ausreichend Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung ein.

Achten Sie unbedingt auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Überhöhte Immobilienpreise können den Vorteil niedriger Bauzinsen schnell zunichte machen. Lassen Sie sich angesichts des oft bereits sehr hohen Preisniveaus m Immobilienmarkt nicht allein oder vorrangig von niedrigen Kreditzinsen zu einer Baufinanzierung verleiten.

Immobilienkäufer sollten in ihrem Finanzierungsplan eine hohe Tilgung und in ihrem Haushaltsplan eine ausreichende Reserve berücksichtigen. Damit die Ratenzahlungen für den Immobilienkredit auch während der Anschlussfinanzierung und dann eventuell zu höheren Zinsen problemlos entrichtet werden können.

Das Ergebnis verschiedener Zins- und Tilgungsraten lässt sich schnell mit unserem Bauzinsrechner simulieren und als Chart darstellen.

4. Ausblick auf die künftige Entwicklung der Bauzinsen

Derzeit sprechen die Anzeichen für ein kurzfristig auf niedrigem Niveau verbleibendes, mittel- und langfristig aber eher ansteigendes Zinsniveau.

Eine Erhöhung der Bauzinsen ist nicht ausgeschlossen

Die fieberhaft nach einer Verbesserung ihrer Ertragssituation Ausschau haltenden Banken würde sicherlich nicht vor einer Erhöhung ihrer Bauzinsen zurückschrecken. Sofern ihnen dies am Markt durchsetzbar erscheint. Vorstellbar ist auch eine nicht allgemeine, sondern:

  • nach Bonitätsstufen,
  • Finanzierungsobjekten,
  • Immobilienlage,
  • Kreditvolumen oder
  • Beleihungsauslauf differenzierte Zinserhöhung.

Oder die Erhöhung von Provisionen für Nebenleistungen. Bislang beschränkten sich die im Finanzsektor aktuell um sich greifenden Preiserhöhungen überwiegend auf

  1. Provisionsgeschäfte (zum Beispiel: höhere Bepreisung von Zahlungsverkehrsprodukten)
  2. Die verstärkte Weitergabe von negativen Zinsen auf Einlagen, die die EZB den Banken für die bei ihr unterhaltenen Einlagen berechnet.

Zunächst überschaubare Erhöhung der Zinsen bei Immobilienkrediten dürften angesichts der teilweise verzweifelten Ertrags- und Kostensituation mancher Finanzierer nicht überraschen. Wer als Bank bereit ist, notgedrungen die Hälfte seiner Filialen zu schließen, der schreckt auf Dauer nicht mehr davor zurück, die Bauzinsen ein wenig anzuheben.

Weitere Informationen:

Bauzinsen Prognose 2022

5. Fazit

Die Bauzinsen befinden sich auf einem historisch niedrigen Niveau. Eigentümern mit laufenden Baudarlehen bieten sich gute Möglichkeiten, bei einer auslaufenden Zinsbindung eine zinsgünstige Anschlussfinanzierung abzuschließen. Wenn die Zinsbindung erst in einiger Zeit endet, ermöglicht ein Forward-Darlehen die Sicherung günstiger Zinsen für die Zukunft.

Aufgrund der coronabedingt unsicheren Wirtschaftslage können Kaufinteressenten die Preisentwicklung am Immobilienmarkt in den nächsten Monaten zunächst noch beobachten.

Wer das günstige Zinsniveau zum Abschluss einer Baufinanzierung nutzen möchte, der sollte unbedingt auf die Angemessenheit des Kaufpreises, auf einen adäquaten Eigenkapital-Einsatz und auf eine hohe Tilgungsrate achten.