Bauzinsen berechnen

Empfohlene Zinsbindung für 2022

Welche Zinsbindungsfrist ist die Richtige für mich?

  • Zinsbindung schnell und einfach erklärt
  • aktuelle Zins-Konditionen je Zinsbindung/Laufzeit
  • Hilfe bei der Wahl der richtigen Zinsbindungsfrist

Aktuelle Zinsen für Baudarlehen – gestaffelt nach Zinsbindungsfrist

Je länger die Zinsbindung, desto höher ist üblicherweise der in Rechnung gestellte Zinssatz.

Nachfolgende Übersicht aktueller Bauzinsen zeigt den Zusammenhang zwischen der Länge der gewählten Zinsbindungsfrist und den Effektivzinssatzätzen für Baufinanzierungen.

Zinsbindung:5 Jahre10 Jahre15 Jahre20 Jahre25 Jahre30 Jahre
effektiv: 3.75 %3.34 %3.55 %3.6 %3.81 %3.88 %
Sollzinsen:3.63 %3.26 %3.47 %3.52 %3.73 %3.79 %
Anbieter:Volkswohl BundHannoversche LebenHannoversche LebenAXAMHBERGO
Inhaltsverzeichnis: Zinsbindungsfrist Empfehlung 2022
1. Der Vorteil einer Zinsfestschreibung
2. Wichtige Kriterien bei der Auswahl einer Zinsbindungsfrist2.1 Die üblichen Laufzeiten von Zinsbindungsfristen2.2 Kombination verschiedener Zinsbindungsfristen
3. Nach Ablauf einer Zinsfestschreibung: Anschlussfinanzierung3.1 Alternative: Forward-Darlehen
4. Grundsatz: Keine Kreditrückzahlung innerhalb der Zinsbindungsfrist4.1 Ausnahmsweise Kündigungsrechte trotz laufender Zinsbindungsfrist4.2 Beispiel für ein Kündigungsschreiben
5. Variabel verzinster Kredit: Alternative zum Festzinskredit5.1 Kündigung variabel verzinster Kredite
6. Die Wahl der richtigen Zinsbindung6.1 Die historische Zinsentwicklung: stetiger Zinsrückgang seit 19836.2 Niedriges Zinsniveaus der letzten Jahre – was waren die Ursachen?6.3 Aktuell: Zinswende 20226.4 Empfehlungen zu Zinsbindung und Tilgung
7. Fazit: Zu empfehlende Zinsbindungsfrist 2022

1. Der Vorteil einer Zinsfestschreibung

Baufinanzierungen werden meistens mit einem festen Zinssatz vereinbart, der bei künftigen Schwankungen des Zinsniveaus unverändert bleibt. Die Festschreibung des Zinssatzes erfolgt stets für eine bestimmte Zeitdauer („Zinsbindungsfrist“). Die Zinsbindungsfrist kann für die Gesamtdauer eines Darlehens oder für einen kürzeren Zeitraum vereinbart werden. Kreditnehmer erhalten für die Dauer der Zinsbindungsfrist Planungssicherheit. Das Zinsänderungsrisiko entfällt. Zwar verzichten die Schuldner eines Festzinsdarlehens bei fallenden Zinsen auf mögliche Zinsvorteile, dafür bleiben höhere Belastungen bei steigendem Zinsniveau aus.

Chart der die Zinsbindungsdauer bei Baukrediten visualisiert

2. Wichtige Kriterien bei der Auswahl einer Zinsbindungsfrist

Je höher das allgemeine Zinsniveau, desto kürzer sind gewöhnlich die gewählten Zinsbindungsfristen. Angesichts der momentan besonders niedrigen Zinsen werden häufig lange Zinsbindungsfristen vereinbart.

Die Auswahl einer Zinsbindungsfrist ist aber auch von anderen Faktoren abhängig, wie zum Beispiel von

  • der Gesamtlaufzeit des Kredites,
  • der zum Ende einer Zinsbindungsphase verbleibenden Restschuld,
  • Sondertilgungen, die der Kreditnehmer während der Darlehenslaufzeit vornehmen möchte,
  • den berechneten Zinsaufschlägen für bestimmte Zinsbindungsfristen und von
  • der persönlichen Einschätzung des Kreditnehmers über die zukünftige Entwicklung der Kreditzinsen.

2.1 Die üblichen Laufzeiten von Zinsbindungsfristen

Kreditnehmer bevorzugen traditionell fünf- oder zehnjährige Zinsbindungsfristen. Banken bieten aber auch 15-, 20- oder 30-jährige Zinsbindungsfristen an. Zinsbindungsfristen unterhalb von fünf Jahren kommen eher für spezielle Situationen in Betracht.

Zinsaufschläge bei längeren Zinsbindungen

Längere Zinsbindungsfristen sind mit Zinsaufschlägen verbunden. Die Kreditzinsen liegen bei erstrangig besicherten Darlehen und bei einer guten Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers derzeit bei etwa

  • 5 Jahre: 3.63 % (Basiswert)
  • 8 Jahre: 3.63 % (Aufschlag: 0.00 %)
  • 10 Jahre: 3.26 % (-0.37 %)
  • 12 Jahre: 3.35 % (-0.28 %)
  • 15 Jahre: 3.47 % (-0.16 %)
  • 20 Jahre: 3.52 % (-0.11 %)
  • 25 Jahre: 3.73 % (0.10 %)
  • 30 Jahre: 3.79 % (0.16 %)

Stand: 28.09.2022

Als erstrangig besichert gelten Darlehen, wenn für sie als Kreditsicherheit eine Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch eingetragen ist, die höchstens 50 oder 60 Prozent des Beleihungswertes des Grundstückes erreicht. Der Beleihungswert ist

  • der Wert einer Kreditsicherheit,
  • zu dem sich die Sicherheit langfristig jederzeit veräußern lässt.

Einen Zinszuschlag verlangen Kreditinstitute

  • bei einem höheren Beleihungsauslauf (häufig bis 80 Prozent des Beleihungswertes einer Immobilie) sowie
  • bei kleineren Baufinanzierungsdarlehen.

Zins-Differenzierungen sind üblich nach

  • der Bonität des Kreditnehmers
  • der Art der Immobilie und
  • der Region, in der sich die Immobilie befindet.

2.2 Kombination verschiedener Zinsbindungsfristen

Auch eine Kombination von Teildarlehen mit verschiedenen Zinsbindungsfristen ist möglich.

Unterschiedliche Zinsbindungen können

  • auf die Zeitpunkte beabsichtigter Sondertilgungen abgestimmt und
  • zur Streuung des Zinsänderungsrisikos eingesetzt werden.


Allerdings kann eine zu kleine Größenordnung einzelner Kreditbausteine mit individuellen Zinsbindungen zu Zinsaufschlägen führen.

Wer die Zins- und Tilgungsvorteile öffentlicher Förderkredite (zum Beispiel der Kreditanstalt für Wiederaufbau) nutzen möchte, wählt zwangsläufig unter den dort angebotenen Zinsbindungen.

  • Die Verhandlungen über öffentliche Kredite (einschließlich aller Fragen zu Zinsbindungsfrist, Tilgung und Sicherheitenstellung) führt der Kreditnehmer regelmäßig mit seiner Hausbank, die die öffentlichen Darlehensmittel, zum Beispiel der KfW, durchleitet.
  • Die Hausbank des Kreditnehmers koordiniert somit faktisch die verschiedenen Baufinanzierungs-Darlehen.

3. Nach Ablauf einer Zinsfestschreibung: Anschlussfinanzierung

Bank und Kreditnehmer verhandeln meistens bereits einige Zeit vor Ablauf einer Zinsbindungsfrist über eine neue Zinsvereinbarung.

  • Zum Zinsbindungsende kann der Kreditnehmer den Kredit ganz oder teilweise tilgen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
  • Das Ende einer Zinsbindungsfrist ist für den Kreditnehmer gegebenenfalls ein geeigneter Zeitpunkt, um bei Bedarf zu einem anderen Kreditinstitut zu wechseln.
  • Wird keine neue Zinsbindungsfrist vereinbart, erfolgt die Fortführung des Kredites ”bis auf weiteres” (b. a. w.) zu einem variablen Zinssatz.

3.1 Alternative: Forward-Darlehen

Der Kreditnehmer kann sich günstige Zinssätze auch durch ein Forward-Darlehen sichern – bereits bis zu 60 Monate vor Ablauf einer Zinsbindungsfrist.

  • Eine Forward-Vereinbarung beinhaltet für Bank und Kreditnehmer das Recht und die Pflicht, zu einem vorab vereinbarten Zeitpunkt (zum Beispiel zum Ablauf der Zinsbindungsfrist eines laufenden Kredites) ein Darlehen zu gewähren beziehungsweise in Anspruch zu nehmen.
  • Je länger ein Forward-Vertrag in die Zukunft reicht, desto höher ist der jeweils berechnete Zinszuschlag.

4. Grundsatz: Keine Kreditrückzahlung innerhalb der Zinsbindungsfrist

Der Kreditnehmer hat innerhalb der Zinsbindungsfrist grundsätzlich kein ordentliches Kündigungsrecht (§ 489 BGB). Sollte das Zinsniveau während einer laufenden Zinsbindungsfrist zurückgehen, ist der Kreditnehmer also nicht berechtigt, den bisherigen Kredit zurückzuzahlen und in einen neuen, zinsgünstigeren Kredit zu wechseln.

Besteht der Kreditnehmer auf einer Rückzahlung trotz noch laufender Zinsbindungsfrist,

  • so ist die Bank berechtigt, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen, falls ihr ein Zinsschaden entstanden ist.

Ein Zinsschaden entsteht der Bank, wenn

  • der Zinssatz, zu dem sie den zurückzuzahlenden Darlehensbetrag aktuell verleihen könnte, unterhalb des Zinssatzes liegt, der dem bisherigen Kreditnehmer berechnet wurde.

Eine Kündigung bei laufender Zinsbindungsfrist ist wegen der zu entrichtenden Vorfälligkeitsentschädigung für den Kreditnehmer in der Regel nicht sinnvoll.

Empfehlung!

Unser Ratgeber zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung mit Beispielen und Musterschreiben: Vorfälligkeitsentschädigung: Anleitung und Musterbriefe

4.1 Ausnahmsweise Kündigungsrechte trotz laufender Zinsbindung

Ordentliches Kündigungsrecht bei langen Zinsbindungen

Für Darlehen mit Zinsbindungsfristen von mehr als zehn Jahren sieht § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB ein Rückzahlungsrecht für den Kreditnehmer vor, wenn

  • die vollständige Darlehensauszahlung bereits mindestens zehn Jahre zurückliegt oder
  • die laufende Zinsbindungsfrist vor mindestens zehn Jahren vereinbart wurde.
  • Der Kreditnehmer kann das Darlehen mit sechsmonatiger Frist ganz oder teilweise kündigen.
  • Die Bank hat in diesem Fall keinen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung.
  • Das Kündigungsrecht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden (§ 489 Absatz 4 BGB)

Sollte das Zinsniveau seit Abschluss des Darlehensvertrages gesunken sein, kann der Kreditnehmer das ordentliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB zur Umschuldung in eine günstigere Anschlussfinanzierung nutzen.

Kündigungsrecht bei grundbuchlich nicht besicherten Immobilienkrediten

Ist ein Immobiliendarlehen nicht oder nicht mehr mit einem Grundpfandrecht besichert, steht dem Kreditnehmer auch während der Zinsbindungsfrist ein Kündigungsrecht zu (§§ 503 Absatz 1, 500 Absatz 1 BGB).

Kündigungsrecht aufgrund vertraglicher Vereinbarung

Der Darlehensnehmer kann sein Darlehen innerhalb einer Zinsbindungsfrist zurückzahlen,

  1. wenn ihm im Darlehensvertrag Sondertilgungsrechte eingeräumt oder
  2. gegen Zinsaufschlag Kündigungsrechte vereinbart wurden.

Rechtsprechung: Weitere Kündigungsrechte

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht dem Darlehensnehmer (auch bei noch laufender Zinsbindung) ein Kündigungsrecht zu, wenn

  1. der Kreditnehmer durch die Ablehnung einer von ihm beantragten vorzeitigen Darlehensrückführung in seiner wirtschaftlichen Handlungsfreiheit unangemessen benachteiligt wird. Eine solche unangemessene Benachteiligung durch Ablehnung einer Kreditrückzahlung liegt zum Beispiel vor
  2. bei einer Veräußerung der Immobilie oder
  3. nach bankseitiger Ablehnung einer Kreditausweitung, durch die die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie verhindert wird.

4.2 Beispiel für ein Kündigungsschreiben


Name und Adresse des Kreditnehmers

Name des Kreditinstituts
Anschrift des Kreditinstituts

Ort und Datum

Kündigung eines Darlehens

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit kündige ich mein am (Datum) bei Ihnen abgeschlossenes Darlehen Nr. … über ursprünglich …. Euro fristgerecht zum (Datum).

Mein Kündigungsrecht ergibt sich aus … (z. B.: § 489 Absatz 1 Satz 2 BGB, da seit Vereinbarung der letzten Anschlussfinanzierung am (Datum) bereits (mindestens zehn) Jahre der vereinbarten Zinsbindungsfrist abgelaufen sind.)

Bitte übersenden Sie mir eine schriftliche Kündigungsbestätigung.

Mit freundlichen Grüßen
Unterschrift

5. Variabel verzinster Kredit: Alternative zum Festzinskredit

Bei variabel verzinsten Krediten wird kein fester Zinssatz und damit auch keine Zinsbindungsfrist vereinbart. Das Kreditinstitut passt die variablen Darlehenszinssätze entsprechend der Veränderungen der kurzfristigen Kapitalmarktzinsen laufend an.

  • Variable Verzinsungen eignen sich eher für kurzfristige Kreditinanspruchnahmen.
  • Die Vereinbarung variabler Zinssätze bei langfristigen Darlehen kann sich für den Kreditnehmer zum Beispiel bei einem aktuell hohen Zinsniveau und bei gleichzeitiger Erwartung sinkender Zinsen lohnen.
  • Befindet sich das Zinsniveau jedoch auf einem niedrigen Niveau, so birgt ein langfristig benötigter, variabel verzinster Kredit große Gefahren: Bei steigenden Zinsen kann sich die Monatsbelastung des Kreditnehmers kurzfristig drastisch erhöhen.

5.1 Kündigung variabel verzinster Kredite

Darlehen mit variablem Zinssatz darf der Kreditnehmer „jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen“ (§ 489 Absatz 2 BGB). Möchte der Darlehensnehmer den Kredit innerhalb der dreimonatigen Kündigungsfrist zurückzahlen, so kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist verlangen.

6. Die Wahl der richtigen Zinsbindung

Zinsbindung bringt Sicherheit

Wer zu den derzeit noch – im langjährigen Vergleich - günstigen Zinsen eine Baufinanzierung abschließen möchte, der sollte auf die Auswahl einer passenden Zinsbindungsfrist achten. Denn die Zinsbindung verschafft nicht nur eine Kalkulationsgrundlage für den Kreditnehmer, sondern beeinflusst auch die Höhe des zu zahlenden Effektivzinssatzes.

6.1 Die historische Zinsentwicklung:
stetiger Zinsrückgang seit 1983

Im zweiten Halbjahr des Jahres 2021 erreichten die Zinsen ein historisch niedriges Niveau. Vor dem Hintergrund einer stark gestiegenen Inflation nehmen wichtige Zentralbanken Abstand von ihrer jahrelangen Niedrigzinspolitik. Seit Ende 2021 scheinen die Weichen wieder in Richtung höherer Zinsen gestellt.

Zinschart Bauzins Entwicklung 1999-2020
Bauzinsen Entwicklung der letzten 20 Jahre

Seit der Hochzinsphase Anfang der 1980er fielen die Zinsen kontinuierlich. Für 10-jährige Zinsbindungen mussten am Zinshöhepunkt Anfang September 1983 bei erstrangiger Beleihung 12,03 Prozent Zinsen bezahlt werden. Anschließend aber kam es - in Wellen - zu einem jahrzehntelangen Rückgang des Zinsniveaus.

Auf teils schnelle und kräftige Zwischenanstiege

  • auf 9,82 % (11/1990),
  • 8,44 % (10/1994),
  • 6,57 % (5/2000),
  • 5,72 % (7/2008),
  • 4,47 % (4/2011),
  • 2,83 % (10/2013),
  • 1,88 % (6/2015),
  • 1,59 % (2/2018) und
  • 1,02 % (6/2021).

folgten jeweils noch deutlichere Rückgänge

  • auf 6,84 % (1/1994),
  • 4,66 % (1/1999),
  • 3,75 % (9/2005),
  • 3,60 % (6/2010),
  • 2,38 % (5/2013),
  • 1,30 % (4/2015),
  • 1,13 % (10/2016),
  • 0,73 % (2/2020 und 10/2020) und
  • 0,85 % (7/2021).

Im 4. Quartal 2021 begann ein deutlicher Anstieg auch der Bauzinsen mit zehnjähriger Zinsbindungsfrist, der sich aktuell fortsetzt: 2,61 % (4/2022).

6.2 In den letzten Jahren sehr niedriges Zinsniveau – was waren die Ursachen?

Ursächlich für die in den vergangenen Jahren besonders niedrigen Zinsen war vor allem die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank.

Die EZB senkte die Zinsen auf ein historisches Tief, um die Konjunktur in Europa zu stärken. Ergänzend weitete die Notenbank die Geldmenge massiv aus.

Zudem führten die Niedrigzinsen zu einer Verringerung der Schuldenlast der Euro-Staaten. Eine besonders hohe Entlastung verbuchten hoch verschuldete Staaten wie Italien, Griechenland und Spanien

6.3 Aktuell: Zinswende 2022

Die Zeiten historischer niedriger Zinsen scheinen sich aber dem Ende zuzuneigen. Hohe Inflationsraten in den USA (März 2022: 8,5 Prozent) und Europa (April 2022: 7,5 Prozent) zwingen die Notenbanken zur Erhöhung der Leitzinsen.

  • Die US-Zentralbank erhöhte ihre Leitzinsen bereits im März und Mai 2022 um insgesamt 0,75 Prozentpunkte auf eine Bandbreite von nunmehr 0,75 bis 1,00 Prozent.
  • Es wird damit gerechnet, dass auch die Europäische Zentralbank ihre Leitzinssätze in Kürze erhöhen wird (erstmals voraussichtlich im Juli 2022).

6.4 Empfehlungen zu Zinsbindung und Tilgung

Bei der Auswahl der Zinsbindung sind das aktuelle Zinsniveau, Zinsprognosen, die Darlehenslaufzeit und die Lebensumstände des Darlehensnehmers zu berücksichtigen.

Wer sich die – trotz der Zinssteigerungen der letzten Monate – immer noch günstigen Zinsen für eine Baufinanzierung sichern möchte, der setzt vorzugsweise

  • auf möglichst lange Zinsbindungsfristen und
  • entschuldet sich durch hohe Tilgungsleistungen möglichst weitgehend bis zum Ablauf der zu vereinbarenden oder bereits laufenden Zinsbindungsfrist.
  • Noch besser als jede Tilgung ist jedoch eine vermiedene Kreditaufnahme: In jede Baufinanzierung sollten mindestens 20 Prozent Eigenkapital einfließen. Halten Sie Abstand von sogenannten „100-Prozent-Finanzierungen“ – zumal die Immobilienpreise deutlich gestiegen sind.

Zinsniveau

Bei einem niedrigen Zinsniveau werden vorzugsweise längere Zinsbindungsfristen gewählt. Die derzeit für Baufinanzierungen verlangten Zinsen sind im langjährigen Vergleich immer noch als günstig anzusehen - trotz der seit Ende 2021 erfolgten Zinssteigerungen.

Dabei ist die Kombination der langen Zinsbindung mit einer hohen anfänglichen Tilgung von jährlich 2, 3 oder 4 Prozent zu empfehlen. Damit wird erreicht, dass die bei Ablauf der Zinsbindungsfrist verbleibende Restschuld möglichst niedrig ist. Dies wiederum erleichtert dem Kreditnehmer die Kreditbedienung auch bei einem möglicherweise höheren Zinssatz des Anschlussdarlehens.

Bei sogenannten Volltilgerdarlehen wird die Tilgung sogar so hoch gewählt, dass der Kredit mit Ablauf der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt ist.

Zinserwartungen

Wer sinkende Zinsen erwartet, der wählt eine kürzere Zinsbindungsfrist oder sogar - zumindest für einen Teil der Finanzierung - variable Zinsen (also keine Zinsbindungsfrist), um bei weiter fallenden Zinsen von einer geringeren Kreditbelastung zu profitieren.

Wer von künftig steigenden Zinsen ausgeht, der wird eher auf eine langfristige Zinsbindung setzen. Wählen Sie nicht zu kurze Zinsbindungsfristen. Möglich sind zehnjährige, aber auch bis zu 30-jährige Zinsbindungen.

Derzeit sind eher weiter steigende Bauzinsen zu erwarten:
Zinsbindung2 Wochen-Trend*10 Wochen-Trend*10 Monats-Trend*
10 JahreAufwärtstrendstarker Aufwärtstrendstarker Aufwärtstrend

* basierend auf dem gleitenden Mittelwert des beobachteten Zeitraums, Stand: 28.09.2022

Tipp:

Wenn Sie in nächster Zeit eine Baufinanzierung neu abschließen möchten oder eine Anschlussfinanzierung für ein bestehendes Darlehen benötigen, dann wählen Sie grundsätzlich keine zu kurze Zinsbindungsfrist.

Sollte das Zinsniveau nach zehn Jahren Darlehenslaufzeit gegenüber dem heutigen Stand gefallen sein, so können Sie von einem gesetzlichen Kündigungsrecht (§ 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB) Gebrauch machen und ein neues Darlehen zu dann für Sie besserten Konditionen abschließen.

Individuelle, persönliche Umstände können Einfluss auf die Wahl der Zinsbindung haben

Wenn Sie in den kommenden Jahren größere Zahlungseingänge erwarten, ...

Zum Beispiel:

  • Sonderzahlungen aus einem Arbeitsverhältnis,
  • Zahlungseingänge aus der Veräußerung anderer Vermögensgegenstände oder
  • aus möglichen Erbschaften,

... dann können Sie auch verschiedene Teil-Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten und / oder Zinsbindungsfristen wählen, um die Darlehensrückführung bei Zahlungseingang eine Darlehenstilgung die Darlehensrückführung ohne Zusatzkosten durchführen zu können.

Tipp:

Die Teildarlehen sollten allerdings über eine Mindestgröße verfügen. Bei kleineren Darlehen verlangen die Kreditinstitute wegen des ihnen entstehenden erhöhten Bearbeitungsaufwandes häufig einen Zinsaufschlag.

Beispielrechnung 1: die Auswirkungen höherer Zinsen auf die Anschlussfinanzierung

Ein Annuitätendarlehen über 100.000 Euro, das mit 1,30 Prozent verzinst wird und eine jährliche Tilgung von einem Prozent aufweist, entwickelt sich wie folgt:

  • Die Monatsrate (aus Zins und Tilgung) beträgt 191,67 Euro.
  • Auffällig ist die lange Kreditlaufzeit: Bei unveränderten Zinsen und Tilgungen bis zum Darlehensende dauert die Rückzahlung dieses Darlehens 64,5 Jahre!
  • Zum Ende der ersten Zinsbindung (10 Jahre) hätten Sie erst 10.606,86 Euro getilgt. Sie müssten also für den am Ende der ersten Zinsbindungsfrist noch ausstehenden Kreditbetrag von 89.393,14 Euro eine Anschlussfinanzierung zu den dann aktuellen Kreditzinsen vereinbaren.

Liegt das Zinsniveau zum Ende der ersten Zinsbindungsfrist hingegen bei vier Prozent, müssten Sie für die Anschlussfinanzierung (in Höhe von 89.393,14 Euro, Tilgungssatz bei 1,14%) während der zweiten zehnjährigen Zinsbindungsfrist 382,90 Euro monatlich entrichten – eine erhebliche monatliche Mehrbelastung von 191,23 Euro gegenüber der ersten Zinsbindungsfrist.

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Beispielrechnung 2: Wer eine höhere Tilgung vereinbart, vermindert seine Zinsrisiken

Eine raschere Tilgung reduziert die Folgen eines erhöhten Zinsniveaus zum Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist. Denn meistens verbleibt am Ende der ersten Zinsbindungsfrist (bei Standardtilgungen von nur einem Prozent) noch eine hohe Restschuld, die dann möglicherweise zu deutlich höheren Zinsen bedient werden muss. Bei stark angestiegenen Zinsen ist die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers oft gefährdet.

Wenn Sie die Zinsrisiken zum Auslauf der Zinsbindung verringern und die Kreditrückzahlung nicht bis ins hohe Rentenalter fortführen oder auf Ihre Erben übertragen möchten, sollten Sie eine höhere Tilgung wählen:

Gemäß Beispielrechnung 1 beträgt die Kreditlaufzeit (bei einem Prozent Tilgung) 64,5 Jahre. Wenn Sie die Tilgung auf zwei Prozent erhöhen, verändern sich die Eckdaten des Kredites wie folgt:

  • Monatsrate: 275,00 Euro
  • Laufzeit: 38,8 Jahre (Verkürzung der Kreditlaufzeit um 25,7 Jahre!)
  • Bis zum Ablauf der ersten Zinsbindung sind getilgt: 21.213,73 Euro
  • erforderliche Anschlussfinanzierung zum Ende der Zinsbindungsfrist: 78.786,27 Euro (Restschuld)

Achtung: Niedrige Kreditzinssätze bewirken lange Darlehenslaufzeiten!

Ein niedriges Zinsniveau hat gravierende Auswirkungen auf die Gesamtlaufzeit von Baufinanzierungs-Krediten. Nachfolgende Beispielrechnung zeigt Ihnen, wie ein niedriger Zinssatz die Gesamtlaufzeit Ihres Baufinanzierungs-Darlehens erheblich verlängert, wenn Sie nicht gezielt gegensteuern.

Beispielrechnung 3

Bei einem Kredit über 100.000 Euro, einem Kreditzinssatz von 1,3 Prozent und einer Tilgung von einem Prozent jährlich beträgt die Kreditlaufzeit 64,5 Jahre (siehe Beispielrechnung 1).

Hätten Sie bei Abschluss des Kreditvertrages vier Prozent Kreditzinsen vereinbart, ergeben sich folgende Eckdaten für das Darlehen:

  • Monatsrate: 416,67 Euro
  • Kreditlaufzeit: 41 Jahre (deutliche Laufzeitverkürzung um über 23,5 Jahre!)
  • Bis zum Ablauf der ersten Zinsbindung sind getilgt: 12.010,46 Euro
  • erforderliche Anschlussfinanzierung am Ende der ersten Zinsbindungsfrist: 87.989,54 Euro (Restschuld)

Warum verlängert sich die Kreditlaufzeit bei niedrigen Kreditzinssätzen,
obwohl der Tilgungssatz jeweils ein Prozent beträgt?

  • Baufinanzierungen werden üblicherweise als sogenannte „Annuitätendarlehen“ abgeschlossen. „Annuität“ ist die jährliche Summe aus Zinsen und Tilgung.
  • Im Beispiel beträgt die Annuität fünf Prozent (vier Prozent Zinsen plus ein Prozent Tilgung), die während der gesamten Zinsbindungsfrist auf gleichbleibende Monats- oder Quartalsraten verteilt wird.
  • Mit fortschreitender Tilgung sinkt der ausstehende Kreditbetrag, sodass Sie immer weniger Zinsen für Ihren Kredit bezahlen müssen.
  • Die eingesparten Zinsen werden bei einem Annuitätendarlehen für eine erhöhte Tilgung genutzt: Ihre (aus Tilgung und Zinsen zusammengesetzte) Kreditrate bleibt bei einem Annuitätendarlehen über die gesamte Zinsbindungsfrist unverändert.
  • Höhere Zinsen führen dazu, das Sie durch Tilgung höhere Zinsbeträge einsparen als bei einem Darlehen mit geringerem Zinssatz. Der Tilgungsanteil Ihrer Kreditraten steigt daher bei Annuitätendarlehen mit höherem Kreditzinssatz schneller an.
  • Die beschleunigte Tilgung bei hohen Darlehens-Zinssätzen führt zu einer erheblich kürzeren Gesamtlaufzeit des Darlehens.

7. Fazit: Zu empfehlende Zinsbindung 2022

Auch wenn die Zinsen in den letzten Monaten etwas angestiegen sind, so liegen sie doch immer noch deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt.

  • Wegen des derzeit noch relativ niedrigen Zinsniveaus ist eine möglichst lange Zinsbindungsfrist zu empfehlen.
  • Auch eine Zinsbindung für die gesamte Darlehenslaufzeit kann sinnvoll sein.
  • Vergleichen Sie die Angebote verschiedener Banken und Versicherungen. Informieren Sie sich dabei auch über die Möglichkeiten von bis zu 30-jährigen Festsatzkrediten.
  • Zwar wird Ihnen bei kurzen Zinsbindungsfristen gewöhnlich ein etwas geringerer Zinssatz eingeräumt. Bei Ablauf der Zinsbindung drohen jedoch möglicherweise erheblich höhere Zinsbelastungen, die das zur Verfügung stehende Haushaltsbudget leicht übersteigen können.