Grundstück (Baugrundstück) finden & kaufen: Wichtige Tipps & Checklisten

Sie haben sich entschlossen, ein Haus zu bauen? Sie sehnen bereits den Tag herbei, an dem Sie mit Ihren Lieben ins Eigenheim einziehen?

Nun ist der Weg vom Entschluss bis zum Einzug kein kurzer – vielmehr kommt er einem Marathon gleich, der Ihnen eine lange Puste abverlangt. Aber umso schöner dann das berauschende Gefühl beim Zieleinlauf: der Einzug ins Traumhaus.

Kein Hausbau ohne Grundstück

Einer der ersten Schritte besteht darin, einen Bauplatz für Ihr Eigenheim zu finden.

In diesem Beitrag erfahren Sie hierzu alles Wesentliche:

Mit diesen Informationen gewappnet, wird Ihnen die erste Etappe auf dem Weg zu Ihrem Traumhaus geschmeidig gelingen.

Übersicht: Das ideale Baugrundstück

Das ideale Grundstück für Ihr Bauvorhaben:

Baugrundstück finden: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung

Ein Baugrundstück finden und kaufen ist in der Regel mit viel Zeitaufwand verbunden. Das Ganze kann sich über Monate hinziehen und durchaus nervenaufreibend sein.

Die übliche Abfolge in fünf Schritten:

1. Budget für Ihr Grundstück ermitteln

Bevor Sie sich auf die Suche nach einem passenden Grundstück machen, sollten Sie wissen, welches Budget Ihnen überhaupt zur Verfügung steht. Erst dann können Sie eine gezielte und effiziente Suche starten.

Wie Sie bei der Budgetierung am besten vorgehen, erfahren Sie hier → Baufinanzierung kalkulieren: Anleitung, Vorlagen & Beispiele

Übersicht Grundstückskosten:

Die durchschnittliche Grundstücksgröße für ein Einfamilienhaus liegt zwischen 400 m² und 600 m². Während im ländlichen Raum meist mehr Bauplatz zur Verfügung steht, ist er im urbanen Bereich knapp vorhanden und deshalb teurer.

Mit welchen Kosten Sie für ein Baugrundstück in Ihrem Bundesland annähernd rechnen können, entnehmen Sie dieser Karte:

Hier können Sie nachlesen, wie Sie die Kosten für Grundstück und Hausbau schätzen (inkl. Berechnungsformular und Beispiel).

2. Anforderungen und Wünsche aufstellen

Je höher Ihre Ansprüche und je mehr Wünsche Sie im Zusammenhang mit dem Grundstück haben, desto langwieriger kann sich die Suche gestalten.

Dennoch gilt es, für Sie wichtige Kriterien vorab festzulegen. Dabei sollten Sie Ihre aktuellen, aber auch Ihre zukünftigen Ansprüche in Ihre Überlegungen einfließen lassen.

Wenn Sie mit den aufgestellten Kriterien keinen passenden Baugrund in der gewünschten Gegend finden, können Sie Ihre Ansprüche immer noch runterschrauben oder die Suche auf weitere Gebiete ausdehnen.

Checkliste Baugrundstück: Welche Kriterien sind Ihnen wichtig?

Die folgende Auflistung umfasst mögliche Auswahlkriterien für das Grundstück.

Drucken Sie die Checkliste aus und markieren Sie jene Punkte, die Ihnen wichtig sind. Damit haben Sie eine hilfreiche Grundlage für eine effiziente Grundstückssuche.

Gratis Checkliste: Grundstück Kriterien

3. Grundstückssuche: Tipps & 10 Möglichkeiten

Nachdem Sie Ihr Budget für den Grundstückskauf veranschlagt und die gewünschten Kriterien aufgestellt haben, geht’s nun an die Suche.

„Wie erfahre ich von neuen Baugebieten?“

Wahrscheinlich haben Sie sich diese Frage bereits gestellt. Hierzu stehen Ihnen bewährte Möglichkeiten zur Verfügung, die Sie natürlich auch miteinander kombinieren können.

1. Onlineportale

Im Internet finden Sie einschlägige Portale, auf denen Sie eine Grundstückssuche durchführen können. Zu diesen gelangen Sie, indem Sie z. B. in Google Baugrund online finden eingeben.

Auf diesen Portalen können Sie durch Eingabe der Postleitzahl, der Ortschaft und weiterer Kriterien (Grundstücksfläche, Kaufpreis, Umkreis) nach einem passenden Grundstück suchen.

So erhalten Sie einen schnellen Überblick über das Angebot und die Preise in der ausgewählten Umgebung.

2. Gemeinde und Stadt

Informieren Sie sich beim Bauamt oder Stadtplanungsamt, ob aktuell Baugrundstücke zur Verfügung stehen. Erfragen Sie auch, ob in naher Zukunft neue Baugebiete entstehen oder erschließungsfreies Bauland freigegeben wird.

Außerdem bieten Kommunen und Gemeinden häufig günstige Grundstücke als Anreiz zur Ansiedelung bestimmter Zonen an.

3. Regionale Medien

Regionale Zeitungen (Print- und Onlineausgaben) beinhalten meist Anzeigenseiten mit Grundstücken, die derzeit zum Verkauf stehen. Ebenso finden Sie darin oft Immobilienauktionen und Zwangsversteigerungen.

Sie können sich auch direkt beim Amtsgericht über Grundstücke und Häuser informieren, die zwangsversteigert werden und deshalb oft günstig zu bekommen sind.

4. Bekanntenkreis

Informieren Sie Ihren Verwandten- und Bekanntenkreis über Ihr Interesse an einem Bauplatz. Dadurch erfahren Sie ggf. von Grundstücken, die aktuell oder in naher Zukunft zum Verkauf stehen. Dabei handelt es sich oft um wertvolle Insiderinformationen, die nicht an die breite Öffentlichkeit gelangen.

5. Erkundungsspaziergänge

Hin und wieder entdeckt man bei ausgedehnten Spaziergängen in Wohngebieten oder in der näheren Umgebung unbebaute Grundstücke oder baufällige Häuser. Hier kann es sich lohnen, direkt bei den Eigentümern anzufragen, ob ein zukunftsnahes Verkaufsinteresse besteht. Bestenfalls gelangen Sie so an ein günstiges Grundstück, bevor es auf den Markt kommt.

6. Makler

Sie können auch einen Makler mit der Suche nach einem passenden Baugrund beauftragen. Makler kennen den Markt, haben Informationen über zukünftige Baugebiete sowie Kontakte zu Grundstückseigentümern und Bauträgern.

Diese Leistung ist natürlich kostenpflichtig. Die Maklerprovision variiert regional und bewegt sich zwischen 3,5 % und 7 %.

7. Banken und Sparkassen

Einige Bankinstitute bieten nicht nur die Finanzierung von Bauobjekten an, sondern auch entsprechende Grundstücke – meist unter der Voraussetzung, dass die Baufinanzierung auch über diese Bank erfolgt.

8. Fertighausanbieter

Haben Sie vor, ein Fertighaus zu bauen? Dann können Sie sich die Grundstückssuche ggf. ersparen. Denn häufig bieten Fertighausanbieter das Haus und das Grundstück im Paket an.

9. Bauträger

Das Gleiche gilt für Bauträger. Das sind Unternehmen, die bezugsfertige Wohnbauten errichten. Beziehen Sie Ihr Haus von einem Bauträger, ist in der Regel auch das Grundstück inkludiert.

10. Baugrundstück pachten

Haben Sie mit den o. a. Möglichkeiten kein leistbares Grundstück gefunden?

Eventuell ist in Ihrer Gemeinde ein Grundstückserwerb über einen Erbbauvertrag möglich. Hierbei brauchen Sie für die Errichtung Ihres Hauses kein teures Grundstück kaufen, sondern pachten es von einer Institution (z. B. Kirche, Stiftung) über das sogenannte Erbbaurecht. Dadurch benötigen Sie ein geringeres Eigenkapital für den Hausbau.

Ein Erbbauvertrag kann sich bei hohen Grundstückspreisen und einem niedrigen Erbbauzins lohnen.

Der Vertrag läuft in der Regel bis zu 99 Jahre. Nach Ablauf kann der Verpächter das Haus um ca. 2/3 des Verkehrswertes ablösen. Ein Erbbau-Haus kann somit nicht den Erben vermacht werden und eignet sich auch nicht als Altersvorsorge.

4. Grundstücksangebote prüfen

Sie haben einen attraktiven Baugrund oder sogar mehrere infrage kommende Grundstücke gefunden? Glückwunsch!

Bevor Sie sich von einem verlockenden Angebot zu einem Kauf verleiten lassen, sollten Sie das Objekt unbedingt einer genaueren Überprüfung unterziehen.

Denn ein vermeintlich attraktives Grundstück kann sich in Bezug auf Kosten zu einem Fass ohne Boden entwickeln – etwa weil später unvorhergesehene Kosten auf Sie zukommen (z. B. Hangsicherung).

Die folgenden Fragen unterstützen Sie bei der Überprüfung:

Ist das Grundstück überhaupt bebaubar?

Damit Sie Ihr Bauvorhaben umsetzen können, muss sich das angepeilte Grundstück auf einem ausgewiesenen Bauland befinden.

Befindet sich das Grundstück auf einem Bauerwartungsland, sollten Sie sich den Kauf nochmals überlegen. Denn das Bauerwartungsland ist zwar für eine bauliche Nutzung vorgesehen, aber es können Jahre vergehen, bis diese möglich wird.

Ist der Grundstückspreis angemessen?

Auch beim Grundstückskauf bestimmen Angebot und Nachfrage den Preis. Je größer die Nachfrage und je begehrenswerter die Grundstückslage, desto höher wird der Preis vom Verkäufer angesetzt.

Um dennoch abschätzen zu können, ob der Verkaufspreis ein Wucher ist, können Sie sich über den Bodenrichtwert (z. B. BORIS-D) und Verkehrswert in der jeweiligen Region informieren. Diese Informationen liegen bei der Gemeindeverwaltung, dem statistischen Landesamt oder dem zentralen Gutachterausschuss auf.

Welche Reglementierungen gibt es für die Grundstücksbebauung?

In der Gestaltung Ihres Bauvorhabens sind Sie nicht völlig frei. Sie müssen kommunale, verbindliche Vorgaben berücksichtigen, die im Bebauungsplan festgelegt sind – z. B. max. Größe der bebauten Grundstücksfläche, Gebäudeabmessungen, Dachform, Geschossanzahl, Haustyp, Anpflanzung, Baumaterial.

Wenn also im Bebauungsplan ein zweigeschossiges Gebäude vorgeschrieben ist, können Sie auf Ihrem Grundstück keinen ebenerdigen Bungalow bauen.

Der Plan kann bei der örtlichen Baubehörde kostenlos eingesehen werden bzw. ist für viele Gemeinden und Städte online abrufbar.

Sind im Grundbucheintrag Einschränkungen ersichtlich?

Das Grundbuch ist ein beschränkt öffentliches Verzeichnis, in dem die Besitzer und deren Rechte (z. B. Nießbrauchrecht, lebenslanges Wohnrecht, Eigentumsverhältnisse) sowie die Belastungen (z. B. Hypotheken, Vorkaufsrecht, nachbarschaftliches Wegerecht) eingetragen sind.

Zudem geht darin meist die ehemalige Nutzung des Grundstücks hervor. Stand darauf früher z. B. ein Produktions-, Handwerksbetrieb oder eine Tankstelle, ist Vorsicht geboten.

Ein Grundbuchauszug ist in der Regel in den Verkaufsunterlagen enthalten. Wenn nicht, sollten Sie ihn vom Grundstückseigentümer bzw. Notar verlangen, damit Sie nach dem Kauf nicht auf böse Überraschungen stoßen.

Ergänzend zum Grundbuch gibt es in Deutschland auch das von der Baubehörde geführte Baulastenverzeichnis. Es enthält Lasten von öffentlich-rechtlicher Relevanz – etwa Verpflichtungen gegenüber der Behörde, auf dem Grundstück bestimmte Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden (z. B. Zufahrten, Abstandseinhaltung). Ein Baulastenauszug wird beim Bauamt beantragt.

Wie ist das nachbarschaftliche Umfeld?

Begeben Sie sich am besten zu unterschiedlichen Tages- und evtl. auch Nachtzeiten vor Ort. Verschaffen Sie sich einen umfangreichen Eindruck:

Werfen Sie auch einen Blick in den Flächennutzungsplan. Darin ist ersichtlich, welche Nutzung (z. B. Wohnbauten, Gewerbe) für die Flächen im Gemeindegebiet vorgesehen ist. Den Plan kann im Rathaus bzw. im Bürgerbüro der Gemeinde eingesehen werden.

Wie ist die Lage des Grundstücks?

Die Platzierung des Gebäudes auf dem Grundstück sollte mit Bedacht gewählt werden. So wirkt sich etwa die südseitige Ausrichtung der Wohnräume günstig auf die Energieeinsparung (Eintrag von Sonnenwärme) und auf das Wohnambiente (ausreichend Tageslicht) aus. Ist allerdings die Südseite z. B. durch hohe Nachbargebäude verschattet, kommen diese Vorteile nicht zum Tragen.

Wie ist die Bodenbeschaffenheit?

Eine ungünstige Bodenbeschaffenheit kann zu unvorhergesehenen Mehrkosten führen. Wenn der Baugrund erst durch bauliche Zusatzmaßnahmen tragfähig gemacht werden muss (z. B. Pfahlgründung), werden die Baukosten schmerzlich ansteigen.

Auch drückendes Grundwasser, felsiger oder durch Schadstoffe belasteter Boden können die Kosten nach oben treiben.

Deshalb empfiehlt es sich, vor dem Kauf des Grundstücks ein Bodengutachten erstellen zu lassen. Nicht selten hat ein solches Gutachten so manchen potenziellen Käufer vor einem Fehlkauf bewahrt.

Die Kosten eines Bodengutachtens hängen u. a. von der Grundstücksgröße und dem Analyseaufwand ab. Die Erstellung kann bis zu 2.500 € kosten.

Ist das Grundstück (voll) erschlossen?

Von einer vollen Grundstückserschließung spricht man, wenn das öffentliche Versorgungsnetz (z. B. Strom, Wasser, Abwasser, Straßennetz) bis zur Grundstücksgrenze vorhanden ist.

Ist das nicht der Fall bzw. ist die Entfernung zu den Leitungen zu groß, können für die Erschließung erhebliche Kosten anfallen.

Die Grundstückserschließung müssen Sie bei der Gemeinde beantragen. Nach Erhalt eines positiven Bescheids wird sie von der Gemeinde durchgeführt. Die Gesamtdauer hängt von verschiedenen kommunalen Faktoren ab und kann sich über Monate erstrecken.

Grundstück kaufen: Der Ablauf

Sie haben sich für ein Grundstück entschieden, sind sich mit dem Verkäufer einig, alle Unklarheiten wurden aus dem Weg geräumt, die Finanzierung mit der Bank ist geklärt – nun steht dem Kauf (5. Schritt: Grundstück kaufen) nichts mehr im Wege.

In der Regel läuft die Kaufabwicklung so ab:

Nebenkosten Grundstückkauf

Wie aus dem o. a. Ablauf ersichtlich, fallen beim Kauf zusätzlich zu den Grundstückskosten auch Nebenkosten an. Sie betragen etwa 10 % bis 15 % des Kaufpreises.

Zu den Nebenkosten zählen:

1. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer beträgt zwischen 3,5 % und 6,5 % (je nach Bundesland).

2. Maklerprovision

Gemäß der gesetzlichen Neuregelung vom 23.12.2020 kann eine Teilung der Maklerprovision zwischen den Vertragsparteien erfolgen. Dabei zahlen Käufer und Verkäufer je die Hälfte. Der jeweilige Betrag für beide Parteien liegt zwischen 2 % bis 4 % des Kaufpreises.

3. Notargebühren

Für einen rechtskräftigen Kauf beurkundet der Notar den Kaufvertrag. In der Regel übernimmt er auch den Grundbucheintrag. Die Notarkosten belaufen sich auf ca. 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises.

Checkliste: Grundstück finden und kaufen

In dieser abschließenden Checkliste sind nochmals alle wesentlichen Punkte zusammengefasst, die Sie bei der Grundstückssuche und beim Kauf berücksichtigen sollten.

Grundstückssuche:

Grundstück vor Kauf prüfen:

Grundstück kaufen:

Hier können Sie die Checkliste als PDF-Dokument mit klickbaren Feldern herunterladen. Umgesetzte Punkte einfach abhaken:

Gratis Checkliste: Grundstück suchen & kaufen