Architekten: Planungs-, Bau- und Leistungsphasen nach HOAI

Ohne Planung kein Hausbau! Je versierter das planmäßige Vorgehen, desto reibungsloser und nervenschonender gestaltet sich der Bauablauf. Zudem sparen Sie sich unnötige Kosten und können ruhiger schlafen.

Damit Sie gut gerüstet in Ihr Bauvorhaben starten, erfahren Sie nachfolgend Wissenswertes über die einzelnen Planungs- und Bauphasen. Sie werden verstehen, wie ein Architekt an Ihr Bauvorhaben herangeht, welche Leistung von ihm erbracht und wie das Architektenhonorar berechnet wird.

Hausbau mit Architekt

Wenn Sie sich für ein Architektenhaus entscheiden, wird Ihr Heim nach Ihren Wünschen und Ideen individuell geplant. Mit einem Architektenhaus erhalten Sie quasi einen Maßanzug, während ein Fertig- oder Generalunternehmerhaus einer „Ware von der Stange“ gleichkommt. Letzteres ist meist ein genormtes, schlüsselfertiges Haus mit eingeschränktem Gestaltungsspielraum.

Bevor Sie einen Architekten beauftragen, holen Sie am besten mehrere Angebote ein. Wie bei allen Angeboten gilt auch hier, dass der billigste Anbieter nicht der beste Anbieter sein muss.

Hören Sie sich auch in Ihrem Bekanntenkreis um. Sicher gibt es dort Personen, die ein Eigenheim realisiert haben (oder entsprechende Bauherren kennen) und Ihnen deshalb ein Architekturbüro empfehlen können. Empfehlungen von Bekannten sind immer besonders wertvoll.

Weiterführende Informationen → Wie Sie Ihren idealen Architekten finden

HOAI: Aufgaben, Leistungen und Honorar des Architekten

Vielleicht haben Sie sich bereits gefragt, was genau ein Architekt beim Hausbau macht.

Konkreten Aufschluss über die Aufgaben, Leistungen und das Honorar gibt Ihnen die sogenannte Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Darin wird die Gesamtleistung von Architekten/Ingenieuren in 9 Leistungsphasen (LPH) aufgeteilt und das Architektenhonorar anteilig aufgeschlüsselt.

→ Hier können Sie einen Blick in die aktuelle Fassung der HOAI werfen.

Zum Verständnis der HOAI folgt als nächstes eine kompakte Erläuterung der wichtigsten Fachbegriffe.

Honorarzonen (Schwierigkeitsstufen)

Abhängig von den Planungsanforderungen und der Komplexität eines Bauobjekts unterscheidet die HOAI fünf Honorarzonen:

Ein normales Wohnhaus ohne besonderen Anforderungen fällt in die Honorarzone III.

Grundleistungen und besondere Leistungen

Die HOAI gliedert Leistungsphasen in Grundleistungen und besondere Leistungen.

Grundleistungen sind zur ordnungsgemäßen Erfüllung der entsprechenden Leistungsphase erforderlich. Stellt das Bauvorhaben außergewöhnliche Anforderungen, die über die allgemeinen Grundleistungen hinausgehen, kommen die besonderen Leistungen zum Tragen. Diese müssen z. B. im Architekten- oder Ingenieurvertrag schriftlich vereinbart und das dafür vorgesehene Honorar festgelegt werden.

Einen Überblick über Grundleistungen und besondere Leistungen im Leistungsbild „Gebäude und Innenräume“ finden Sie hier.

Basishonorarsatz und oberer Honorarsatz

In der HOAI-Regelung galten bis 2020 verbindliche Mindestsätze und Höchstsätze. In der Novelle vom 01.01.2021 wurden diese verbindlichen Sätze abgeändert in einen unverbindlichen Basishonorarsatz und oberen Honorarsatz. Die Honorare können nun also frei vereinbart werden.

Leistungsphasen

Die Leistungsphasen stellen die Teile der Gesamtleistung dar, die ein Architekt erbringen kann.

Die 9 Leistungsphasen nach HOAI inkl. der prozentualen Aufteilung an der Gesamtleistung:

Planungsphase:

Ausführungsphase:

HOAI: Die 9 Leistungsphasen

Damit Sie eine Vorstellung von den konkreten Architektenaufgaben der einzelnen Leistungsphasen erhalten, hier eine detaillierte Erläuterung:

LPH 1: Grundlagenermittlung

Sie haben sich sicherlich bereits viele Gedanken über Ihr zukünftiges Heim gemacht, vielleicht sogar einige Entwürfe zu Papier gebracht. Aber als Baulaie fällt eine Einschätzung oft schwer, inwieweit das Traumhaus wie gewünscht realisierbar ist. Hierzu dient die Grundlagenermittlung.

In Erstgesprächen teilen Sie dem beauftragten Architekten mit, wie Sie sich Ihr Traumhaus vorstellen, Ihre Wünsche, Ihren Bedarf und Ihr vorgesehenes Baubudget.

Der Architekt informiert Sie über die Durchführbarkeit und zeigt mögliche Optimierungen auf. Er berät Sie, inwieweit Eigenleistungen sinnvoll sind und wo Sie noch Kosten sparen können. Es folgt eine gemeinsame Grundstücksbesichtigung.

Das Ergebnis dieser Besprechungen wird in einer Zusammenfassung dokumentiert, die dann die Grundlage für die weiteren Planungsphasen bildet.

Grundleistungen:

LPH 2: Vorplanung

Nach der Grundlagenermittlung erstellt der Architekt einen planungsrelevanten Zielkatalog. Das Bauvorhaben wird anhand von Skizzen und Vorentwurfsplänen visualisiert. Aus diesen Plänen sind z. B. die Lage, die Raumaufteilung und die äußere Form Ihres Eigenheims ersichtlich. Varianten werden berücksichtigt.

In dieser Leistungsphase werden bereits Fachplaner (Statik, Haustechnik etc.) und Behörden zur Klärung der Genehmigungsfähigkeit eingebunden. Es erfolgt eine erste Kostenschätzung nach DIN 276.

Grundleistungen:

LPH 3: Entwurfsplanung

Die nächste Konkretisierungsstufe erfolgt mit der Entwurfsplanung. Unter Berücksichtigung gestalterischer, funktionaler, technischer und wirtschaftlicher Aspekte werden Pläne im Maßstab 1:100 ausgearbeitet.

Die Baukostenermittlung auf Basis der Kostenschätzung (Vorentwurfsplanung) wird nun als Kostenberechnung nach DIN 276 weitergeführt.

Grundleistungen:

LPH 4: Genehmigungsplanung

Damit Sie Ihr Traumhaus bauen können, ist eine Baugenehmigung erforderlich. Hierzu muss ein Bauantrag bei der örtlichen Baubehörde eingereicht werden. Im Zuge der Genehmigungsplanung stellt der Architekt die erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) zusammen und reicht sie ein.

Grundleistungen:

LPH 5: Ausführungsplanung

Häufig wird bereits während der Baugenehmigungsphase mit der Ausführungsplanung begonnen. Sie umfasst z. B. das Zeichnen detaillierter Grundrisspläne, welche für die Ausführung auf der Baustelle notwendig sind.

Während Entwurfs- und Einreichpläne in der Regel im Maßstab 1:100 gezeichnet werden, sind Ausführungspläne im M 1:50 und Detailpläne in einem noch größeren Maßstab dargestellt.

Grundleistungen:

LPH 6: Vorbereitung der Vergabe

Anhand der Ausführungspläne erfolgt die Mengenermittlung für die Baumaterialien und Bauleistungen. Daraus wird ein Leistungsverzeichnis mit einer Leistungsbeschreibung ausgearbeitet, das den Firmen der einzelnen Gewerke zur Angebotsausarbeitung dient.

Grundleistungen:

LPH 7: Mitwirkung bei der Vergabe

Die jeweiligen Leitungsverzeichnisse werden an die Bau- und Handwerksfirmen zur Angebotslegung versandt. Nach Eingang der Angebote erfolgt die Prüfung. Der Architekt berät Sie bei der Vergabe der einzelnen Gewerke und dokumentiert den Vergabeprozess.

Grundleistungen:

LPH 8: Objektüberwachung

Nun zur umfangreichsten Leistungsphase für Architekten. Nach Erteilung der Baugenehmigung und Beauftragung der Firmen kann endlich mit dem Bauen begonnen werden.

Bei der Objektüberwachung obliegt dem Architekt die Bauleitung. Er überwacht den Baufortschritt sowie die konforme Ausführung entsprechend der Baugenehmigung, der Pläne und Leistungsbeschreibung. Baumängel werden dokumentiert und deren Behebung veranlasst. Die eingehenden Rechnungen der Firmen werden geprüft.

Grundleistungen:

LPH 9: Objektbetreuung

Nach Fertigstellung Ihres Hauses und vor Ablauf der Verjährungsfrist überprüft der Architekt, ob in der Zwischenzeit Mängel aufgetreten sind. Diese Mängelfeststellung erfolgt im Zuge einer Hausbegehung. In weiterer Folge veranlasst sie die Mängelbeseitigung.

Grundleistungen:

Leistungsphasen beauftragen

Grundsätzlich haben Sie zwei Möglichkeiten:

Mehrere Architekten beauftragen?

Ja, das ist durchaus möglich. Es kommt nicht selten vor, dass Bauherren zwei Architekten aufgrund deren Kernkompetenzprofile beauftragen. So zeichnet sich beispielsweise die eine Architektin für den Entwurf und die Planung verantwortlich (Leistungsphase 1 - 4) und die andere für die Ausführungsplanung, Vergabe und Bauüberwachung (Leistungsphase 5 - 8).

In größeren Architekturbüros gibt es hierfür oft unterschiedliche interne Zuständigkeiten/Abteilungen. Der einen obliegt die Ausarbeitung des Entwurfs und die „künstlerische“ Gestaltung, die andere ist für die Abwicklung der Bauausführung verantwortlich. Dadurch werden die unterschiedlichen internen Kompetenzen optimal eingesetzt.

Und selbst planen?

Wenn Sie das Fachwissen haben, können Sie die Leistungsphasen auch selbst abwickeln – außer die LPH 4 Genehmigungsplanung. Denn um eine Baugenehmigung zu erhalten, muss der Bauantrag zwingend von einer sog. bauvorlageberechtigten Person gestellt werden. Dazu zählen z. B. Architekten, Bauingenieure und Baumeister mit einem entsprechenden Nachweis.

Allerdings werden Sie nur schwerlich einen Architekten rein für die Genehmigungsplanung finden. Denn diese baut auf die Vor- und Entwurfsplanung auf. Kommen also LPH 1 - 4 nicht aus einer Hand, ist der Aufwand für die Genehmigungsplanung für den Architekten wesentlich größer.

Wie viel kostet ein Architekt?

Aus der Baupraxis resultiert folgender Erfahrungswert:

Architektenhonorar nach HOAI

Die Berechnung des Architektenhonorars erfolgt in der Regel über die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).

Das Architektenhonorar basiert auf drei Größen:

Nachdem Sie nun Einblick in die HOAI erhalten haben, schauen wir uns abschließend die Berechnung an einem Beispiel an: