Baugenehmigung & Bauantrag: Alles, was Sie wissen müssen!

Sie können es wahrscheinlich kaum erwarten, Ihr geplantes Traumhaus endlich in die Realität umzusetzen. Am besten gleich mit dem Bauen beginnen. Aber Achtung: nicht ohne Baugenehmigung!

In Deutschland und in vielen anderen Ländern stellt ein Hausbau ohne behördliche Baugenehmigung eine Ordnungswidrigkeit dar. Ein hohes Bußgeld und im ungünstigsten Fall der Abriss des „Schwarzbaus“ sind die Folge – der Traum vom Eigenheim zerplatzt wie eine Seifenblase.

Im Folgenden erfahren Sie die Antworten auf die am häufigsten gestellten Fragen zum Thema Bauantrag.

Bauantrag, Baugenehmigung, Bauvorlage – was ist das

Zunächst zu den grundsätzlichen Begrifflichkeiten:

Bauantrag (Baugesuch)

Unter Bauantrag versteht man das Gesuch um Genehmigung eines Bauvorhabens. Der Bauantrag wird bei der zuständigen Baubehörde gestellt. Aber nicht nur für die Errichtung eines Neubaus, sondern auch für An- und Umbauten kann ein Bauantrag erforderlich sein.

Bauvorlagen

Die Bauvorlagen sind die einzureichenden Unterlagen, die der Behörde zur Beurteilung des Bauvorhabens vorgelegt werden müssen.

Baugenehmigung

Als Baugenehmigung wird die schriftliche Erlaubnis zur Durchführung des Bauvorhabens bezeichnet, ausgestellt von der Baubehörde. Sie ist in der Regel drei Jahre gültig (länderspezifisch). Wird innerhalb dieser Frist das Bauvorhaben nicht gestartet, verfällt die Baugenehmigung. Dann kann mittels Antrag eine Verlängerung erwirkt werden.

Bauvorlageberechtigung

Um eine Baugenehmigung zu erhalten, muss der Bauantrag von einer sog. bauvorlageberechtigten Person gestellt werden. Dazu zählen z. B. Architekten, Bauingenieure und Baumeister, die die erforderlichen Unterlagen ausarbeiten und bei der Baubehörde (z. B. am Bauamt der Gemeinde) einreichen. Außerdem ist die bauvorlageberechtigte Personen dafür verantwortlich, dass der Inhalt der Genehmigungsplanung den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.

In einigen Bundesländern kann der Bauantrag für bestimmte Bauobjekte auch von Personen mit einer „Kleinen Vorlagenberechtigung“ gestellt werden. Dazu zählen z. B. Handwerksmeister des Bauhauptgewerbes und Bautechniker.

Wann kann mit dem Bauen begonnen werden?

Erfüllt Ihr geplantes Bauobjekt die behördlichen Auflagen, erhalten Sie eine Baugenehmigung, bestehend aus einem schriftlichen Genehmigungsbescheid. Zudem werden die eingereichten Unterlagen mit einem Genehmigungsvermerk (meist ein grüner Stempel) versehen.

Üblicherweise erhalten Sie gleichzeitig mit der Baugenehmigung auch die Baufreigabe (umgangssprachlich „Roter Punkt“).

Der Baufreigabeschein – versehen mit einem großen roten Punkt – ist auf der Baustelle gut sichtbar anzubringen. Darauf sind die Bezeichnung des Bauprojekts, BauherrIn, Planverfasser und Bauleiter vermerkt.

Bevor Sie mit dem Bauen beginnen, müssen Sie spätestens eine Woche vor Baustart eine Baubeginnsanzeige bei der Behörde schriftlich einreichen. Dann steht dem Baustart nichts mehr im Wege.

Bauen ohne Baugenehmigung – was sind die Folgen?

Auch wenn es sich beim Baugrund um Ihren Privatbesitz handelt, heißt das nicht, dass Sie darauf nach Belieben bauen können. Errichten Sie Ihr Haus illegal, also ohne Baugenehmigung, drohen Ihnen harte Konsequenzen. Wird der Schwarzbau von der Behörde entdeckt bzw. von Nachbarn gemeldet, wird ein hohes Bußgeld verhängt.

Die Höhe ist abhängig vom Bundesland und vom Umfang des Bauobjekts respektive der Größe des bebauten Raumes. Für Schwarzbauten bis zu 100 Quadratmetern belaufen sich die Bußgelder zwischen 100 € und 25.000 €, bei größeren Gebäuden sind Strafen bis zu 50.000 € möglich.

Aber damit nicht genug! Denn häufig kommt noch ein Baustopp, eine Nutzungsunterlassung oder eine Beseitigungsverfügung (Gebäudeabriss) hinzu. Und wenn es im Zuge der Errichtung des Schwarzbaus zu einem Schaden kommt, kann die Gebäudeversicherung die Zahlung verweigern.

Wenn das Bauvorhaben von der Baugenehmigung abweicht

Nicht nur beim Bauen ohne Baugenehmigung müssen Sie mit schmerzlichen Strafen rechnen. Wenn Sie bei Ihrem Hausbau von den Vorgaben und Auflagen der erteilten Baugenehmigung stark abweichen, kann das ebenso zu einer empfindlichen Geldbuße und einer Nutzungsunterlassung führen.

Allerdings kann es durchaus sein, dass aufgrund von unvorhersehbaren baulichen Umständen einige Abweichungen vom genehmigten Plan erforderlich sind. Dann sind diese Veränderungen beim Bauamt zu beantragen. Falls diese mit dem Bauordnungs- und Bebauungsplan konform gehen, wird in der Regel zeitnah die Genehmigung erteilt.

Kann die Baugenehmigung nachträglich erteilt werden?

Unter Umständen ist eine nachträgliche Baugenehmigung eines errichteten Gebäudes möglich. Die Genehmigungserteilung liegt aber im Ermessen der Behörde bzw. Gemeinde und setzt voraus, dass das Haus genehmigungsfähig ist, also den rechtlichen Verordnungen und den Vorgaben im Bebauungsplan entspricht.

Welche Bauvorhaben erfordern keine Baugenehmigung?

Für die Errichtung eines Wohngebäudes ist immer eine Baugenehmigung erforderlich. Nun gibt es auch sog. verfahrensfreie Bauvorhaben, für die Sie keinen Bauantrag stellen müssen und somit keine Baugenehmigung benötigen.

Welche Baumaßnahmen genehmigungsfrei sind, variiert von Bundesland zu Bundesland. Verfahrensfreie Bauvorhaben können etwa sein:

Auch wenn es sich um ein verfahrensfreies Bauprojekt handelt, müssen Sie sich an geltende Vorschriften halten.

Baugenehmigung: Welche Verfahren gibt es?

In den meisten Bundesländern wird grundsätzlich zwischen dem umfassenden und dem vereinfachten Genehmigungsverfahren unterschieden.

Beim konventionellen Hausbau (z. B. Einfamilienhaus) kommt in der Regel das vereinfachte Genehmigungsverfahren zur Anwendung. Hierbei obliegt Ihnen als BauherrIn bzw. der bauvorlageberechtigten Person eine größere Eigenverantwortung – z. B. muss nachgewiesen werden, dass das Bauvorhaben den Vorgaben des Bebauungsplanes entspricht. Die Baubehörde überprüft primär planungsrechtliche Aspekte.

Das umfassende Genehmigungsverfahren gilt für Sonderbauten wie etwa Industrie- und Gewerbebauten, Schulen, Kindertagesstätten, Hochhäuser.

Wie lange dauert das Baugenehmigungsverfahren?

Wie lange das Verfahren dauert – von der Einreichung bis zur Erteilung der Baufreigabe –, lässt sich nicht pauschal beantworten. Zahlreiche Faktoren haben darauf Einfluss: länderspezifische Erfordernisse, die Auslastung der Baubehörde, Umfang und Art des Bauvorhabens etc.

Deshalb kann der gesamte Baugenehmigungsprozess wenige Wochen bis mehrere Monate dauern.

Kann das Baugenehmigungsverfahren beschleunigt werden?

Eine Beschleunigung des Verfahrens ist nur eingeschränkt möglich. Ist das Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig, kann die Behörde eine Teilbaugenehmigung erteilen. Damit können bestimmte Bauabschnitte (z. B. Baustelleneinrichtung, Ausheben der Baugrube) oder die Errichtung von Bauteilen (z. B. Fundament) vor Erteilung der vollständigen Baugenehmigung zugelassen werden.

Das Ausstellen einer Teilbaugenehmigung liegt im Ermessen der Behörde und wird häufig bei größeren und komplexen Bauvorhaben angewandt.

Achten Sie stets darauf, dass die Bauvorlagen vollständig sind. Denn ein Nachreichen erforderlicher Dokumente und ein Nachfragen seitens der Behörde kann den Genehmigungsprozess verzögern.

Wie viel kostet ein Bauantrag?

Die Kosten für den Bauantrag setzen sich zusammen aus

Für die Gebühr des Baugenehmigungsverfahrens können Sie einen Richtwert von ca. 0,5 % der Hausbausumme veranschlagen.

Die Bauvorlagen werden in der Regel von einem Architekten oder Bauingenieur ausgearbeitet und bei der Behörde eingereicht. Lassen Sie Ihr gesamtes Haus von einem Architekten planen, dann beträgt der Anteil für die Genehmigungsplanung am gesamten Architektenhonorar gemäß HOAI ca. 3 %.

Ablauf Baugenehmigungsverfahren

Der Ablauf des Genehmigungsverfahrens kann sich in den Bundesländern geringfügig unterscheiden. Aber grundsätzlich sind die einzelnen Schritte ähnlich:

Bauantrag Verfahren nach Bundesland

Die länderspezifischen Erfordernisse, Antragsformulare und Informationen zum Verfahrensablauf finden Sie auf den Webportalen Ihres Bundeslandes:

Keine Baugenehmigung erteilt – was tun?

Eine Ablehnung der Baugenehmigung kommt eher selten vor. Mögliche Gründe können sein:

Das Bauvorhaben

Sie als BauherrIn haben dann die Möglichkeit, innerhalb von vier Wochen gegen den Ablehnungsgrund schriftlichen Widerspruch einzulegen. Natürlich sollten Sie diesen auch durch Belege gut begründen können. Werden Ihre Einwände und Gründe akzeptiert, erhalten Sie die Baugenehmigung.

Wird Ihr Widerspruch hingegen abgelehnt, bleibt Ihnen der rechtliche Weg, indem Sie über einen Fachanwalt eine Klage beim Verwaltungsgericht einbringen.

Diese Möglichkeit will aber gut überlegt sein, denn sie ist eine kostspielige Angelegenheit bei nicht absehbarem Erfolg.

Bauvoranfrage & Bauvorbescheid – was ist das?

Der Unterschied zwischen Bauantrag und Bauvoranfrage (Bauvorantrag):

Mit dem Bauantrag ersuchen Sie bei der Baubehörde um eine Baugenehmigung, mit einer Bauvoranfrage um einen Bauvorbescheid.

Im Gegensatz zum Bauantrag muss die Bauvoranfrage nicht von einer bauvorlageberechtigten Person (z. B. Architekt, Bauingenieur) gestellt werden, sondern Sie als BauherrIn können sie selbst einreichen. Dennoch empfiehlt sich auch für eine Bauvoranfrage eine Fachperson, die mit dem Ablauf vertraut ist.

Die Dauer beträgt in der Regel bis zu drei Monate. Wird die formelle Bauvoranfrage genehmigt, erhalten Sie einen rechtsverbindlichen Bauvorbescheid.

Bauvoranfrage – wann ist sie sinnvoll?

Eine Bauvoranfrage ist dann sinnvoll, wenn Sie Zweifel hegen, ob Ihr Bauvorhaben genehmigungsfähig und damit wie gewünscht realisierbar ist. Wenn Sie hingegen sicher sind, dass Sie die Vorgaben des Bebauungsplans erfüllen, dann können Sie sich eine Bauvoranfrage sparen und direkt einen Bauantrag stellen.

Wie läuft eine Bauvoranfrage ab?

Der Ablauf einer formellen Bauvoranfrage und die hierzu erforderlichen Unterlagen variieren von Bundesland zu Bundesland. In der Regel werden folgende Bauvorlagen verlangt:

Bauantrag: Antragsformulare nach Bundesland

Das Antragsformular, die Gebühren und weitere länderspezifische Erfordernisse für die Bauanfrage erhalten Sie direkt auf dem Webportal Ihres Bundeslandes:

Bauantrag Checkliste

Nutzen Sie diese abschließende Checkliste für das strukturierte Vorgehen und einen möglichst reibungslosen Ablauf:

Download: Checkliste Bauantrag

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