Auswandern mit Immobilie in Deutschland: Behalten, vermieten oder verkaufen?

Sie wollen ins Ausland ziehen, besitzen aber noch ein Haus oder eine Wohnung in Deutschland. Vielleicht läuft der Immobilienkredit noch mehrere Jahre. Vielleicht überlegen Sie, die Immobilie zu vermieten. Oder die Zinsbindung endet erst, wenn Sie längst im Ausland leben.

Die gute Nachricht zuerst: Sie müssen Ihre deutsche Immobilie nicht allein deshalb verkaufen, weil Sie auswandern. Auch ein bestehender Immobilienkredit endet nicht automatisch mit dem Wegzug.

Trotzdem kann der Umzug einiges verändern. Entscheidend ist, was Sie anschließend mit der Immobilie machen, wann Ihre Zinsbindung endet und ob Sie später erneut auf eine deutsche Bank angewiesen sind.

Deshalb lohnt es sich, die Immobilienfrage vor dem Wegzug zu klären. Nicht erst, wenn die erste Anschlussfinanzierung aus dem Ausland ansteht.

Immobilie behalten, vermieten oder verkaufen: die drei Wege

Im Kern haben Sie drei Möglichkeiten:

Welche Variante sinnvoll ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Eine schuldenfreie Wohnung in guter Lage ist eine andere Ausgangslage als ein hoch finanziertes Eigenheim, dessen Zinsbindung in zwei Jahren endet.

Bei einer finanzierten Immobilie gibt es deshalb zwei Zahlen, die Sie frühzeitig kennen sollten: Wann endet Ihre Zinsbindung und wie hoch wird Ihre Restschuld zu diesem Zeitpunkt voraussichtlich sein?

Was passiert mit Ihrem Immobilienkredit, wenn Sie ins Ausland ziehen?

Die gute Nachricht vorab: Durch die Auswanderung wird ein bestehender Immobilienkredit nicht sofort fällig.

Der Wegzug beendet den Kredit nicht automatisch

Das Bürgerliche Gesetzbuch gewährt einer Bank unter bestimmten Voraussetzungen ein außerordentliches Kündigungsrecht. Dafür reicht die bloße Tatsache, dass der Kreditnehmer ins Ausland zieht, nicht aus. § 490 BGB knüpft an eine wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse oder der Werthaltigkeit der Sicherheit an, wodurch die Rückzahlung gefährdet wird.

Das heißt, der bestehende Darlehensvertrag läuft grundsätzlich weiter. Sie müssen Ihre vertraglichen Pflichten weiterhin erfüllen, und zusätzlich sollten Sie prüfen, ob Ihr Vertrag Informations- oder Mitteilungspflichten enthält, die durch den Umzug relevant werden.

Eine pauschale Aussage wie „Solange die Rate bezahlt wird, interessiert sich die Bank nicht für Ihren Wohnsitz“ wäre deshalb genauso falsch wie die Behauptung, die Bank könne wegen jeder Auswanderung den Kredit kündigen.

Teilen Sie der Bank die neue Adresse mit

Der Wegzug betrifft nicht nur das Darlehen. Auch Ihre Bankverbindung muss auf dem aktuellen Stand bleiben.

Wie Banken einen Auslandsumzug abwickeln, variiert je nach Bank. Die Commerzbank verlangt bei einer grenzüberschreitenden Adressänderung über den Formularweg beispielsweise zusätzlich eine Selbstauskunft zur steuerlichen Ansässigkeit und, unter bestimmten Voraussetzungen, eine deutsche Abmeldebescheinigung. Die HypoVereinsbank fordert nach der Eintragung der ausländischen Adresse eine FATCA-/CRS-Selbstauskunft an.

Wenn aus dem Eigenheim eine Mietimmobilie wird

Wer nach dem Wegzug sein Eigenheim vermieten möchte, sollte zusätzlich den Darlehensvertrag sowie etwaige Förderkredite prüfen.

Dabei gilt nicht pauschal, dass jede Bank einer Vermietung ausdrücklich zustimmen muss. Entscheidend sind die Vereinbarungen Ihres konkreten Kredits.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen Finanzierungen, die ursprünglich ausdrücklich für selbstgenutztes Wohneigentum vergeben wurden. Das aktuelle KfW-Wohneigentumsprogramm 124 richtet sich zum Beispiel an Käufer und Bauherren selbstgenutzter Immobilien; vermietete Flächen gehören ausdrücklich nicht zum geförderten Zweck. Daraus lässt sich nicht automatisch ableiten, was bei jedem bestehenden KfW-Altdarlehen nach einer späteren Nutzungsänderung passiert. Es ist aber ein guter Grund, die Bedingungen vor der Vermietung zu prüfen.

Immobilie behalten: Wann die Wohnung steuerlich zum Problem werden kann

Sie können Eigentümer einer deutschen Immobilie bleiben, ohne automatisch einen deutschen steuerlichen Wohnsitz zu haben.

Entscheidend ist, ob Ihnen die Wohnung weiterhin als eigene Wohnung zur Verfügung steht.

§ 8 der Abgabenordnung definiert einen Wohnsitz danach, ob jemand eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er sie beibehalten und benutzen wird.

Das Bundesfinanzministerium macht in seinem Anwendungserlass deutlich, warum das für Auswanderer relevant ist: Wer einen Wohnsitz im Ausland begründet, kann daneben weiterhin einen deutschen Wohnsitz haben, sofern die deutsche Wohnung für die eigene Nutzung weiterhin verfügbar bleibt. Selbst eine vorübergehende Vermietung kann je nach den Umständen daran nichts ändern.

Anders sieht es aus, wenn die Immobilie nur noch der Vermögensverwaltung dient. Als Beispiel nennt der Anwendungserlass den Fall, dass ein ins Ausland gezogener Eigentümer die Wohnung tatsächlich langfristig vermieten oder verkaufen will und diesen Plan in absehbarer Zeit umsetzt.

Der wichtige Unterschied lautet deshalb:

Wer die Immobilie ausdrücklich als Rückkehroption behalten möchte, sollte diesen Punkt vor dem Wegzug steuerlich prüfen. Die Abmeldung beim Einwohnermeldeamt allein entscheidet nicht darüber, ob der steuerliche Wohnsitz beendet wurde.

Immobilie nach der Auswanderung vermieten

Eine naheliegende Option ist die langfristige Vermietung. Die Immobilie muss nicht verkauft werden, während die Miete die laufenden Kosten und die Kreditrate deckt.

Ob das tatsächlich funktioniert, hängt aber von mehr ab als von der erzielbaren Kaltmiete.

Prüfen Sie zuerst Finanzierung und Förderbedingungen

Wenn die Immobilie bisher selbst genutzt wurde, schauen Sie zunächst in:

Das ist vor allem dann wichtig, wenn Teile der Finanzierung ausdrücklich an die Selbstnutzung gebunden waren.

Rechnet sich die Vermietung auch aus dem Ausland?

Eine häufige Rechnung lautet:

Für eine realistische Entscheidung reicht das nicht aus.

Berücksichtigen Sie mindestens:

Bei einer Eigentumswohnung fallen zusätzliche Kosten an, die nicht auf einen Mieter umgelegt werden können, etwa Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten. Auch Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft können anfallen.

Außerdem sollte die Rechnung nicht nur heute funktionieren. Wenn in drei Jahren die Zinsbindung endet und die Restschuld noch hoch ist, kann ein deutlich höherer Anschlusszins die Kalkulation verändern.

Wer kümmert sich um die Immobilie?

Je weiter weg Sie wohnen, desto schwieriger wird die Verwaltung der Immobilie.

Ein defekter Warmwasserbereiter, ein Mieterwechsel oder eine Eigentümerversammlung lassen sich auch aus dem Ausland heraus organisieren. Sie brauchen dafür aber einen verlässlichen Ansprechpartner vor Ort, der die entsprechenden Aufgaben übernimmt.

Deutsche Mieteinnahmen verschwinden steuerlich nicht mit dem Wegzug

Endet Ihre unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland, bedeutet das nicht, dass die Immobilienerträge dort nicht mehr versteuert werden müssen.

§ 49 EStG zählt Einkünfte aus der Vermietung von in Deutschland gelegenem unbeweglichem Vermögen ausdrücklich zu den inländischen Einkünften bei beschränkter Steuerpflicht.

Deutschland behält damit einen steuerlichen Anknüpfungspunkt für die Immobilie.

Auch Ihr neuer Wohnsitzstaat kann die Mieteinkünfte steuerlich berücksichtigen. Wie genau hängt vom jeweiligen Land und gegebenenfalls vom Doppelbesteuerungsabkommen ab. Möglich sind zum Beispiel Anrechnung, Freistellung oder andere steuerliche Verfahren.

Immobilie verkaufen: Kredit und Steuer getrennt prüfen

Ein Verkauf beendet das Thema Immobilie in Deutschland und kann Ihnen Kapital für den Neustart im Ausland verschaffen. Dabei sollten Sie zwei Fragen getrennt betrachten:

Was passiert mit dem laufenden Darlehen?

Ist die Immobilie noch finanziert und soll sie während der Zinsbindung verkauft werden, muss die bestehende Finanzierung im Zuge des Verkaufs geklärt werden.

§ 490 Abs. 2 BGB sieht bei grundpfandrechtlich besicherten Festzinsdarlehen ein vorzeitiges Kündigungsrecht des Darlehensnehmers vor, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Die anderweitige Verwertung der beliehenen Immobilie wird ausdrücklich als Beispiel genannt.

Die Bank kann dabei allerdings Anspruch auf Ersatz des durch die vorzeitige Beendigung entstehenden Schadens haben: die Vorfälligkeitsentschädigung.

Vor einem Verkauf während der Zinsbindung sollten Sie deshalb nicht nur den aktuellen Darlehenssaldo kennen, sondern auch prüfen, was eine vorzeitige Ablösung tatsächlich kostet.

Nach zehn Jahren kann ein anderes Kündigungsrecht greifen

Daneben gibt es das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB.

Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzins kann der Kreditnehmer grundsätzlich zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Entscheidend ist damit nicht automatisch das Datum, an dem Sie den Darlehensvertrag unterschrieben haben.

Ist der Verkauf bereits geplant, sollten Sie auch den Zeitpunkt im Blick behalten. Er kann sich finanziell auswirken.

Wann kann der Immobilienverkauf steuerpflichtig sein?

Für Immobilien im Privatvermögen sieht § 23 EStG nach aktuellem Rechtsstand grundsätzlich eine Zehnjahresfrist zwischen Anschaffung und Veräußerung vor. Zusätzlich gibt es Ausnahmen für Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Wichtig für den Wegzug: Die Auswanderung setzt diese Zehnjahresfrist nicht neu in Gang. Das Gesetz knüpft an die Anschaffung und die Veräußerung an, nicht an den Wohnsitzwechsel.

Relevant kann dagegen sein, was mit der Immobilie nach dem Auszug passiert.

Der Bundesfinanzhof hat für die Variante „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“ klargestellt, dass die Eigennutzung einen zusammenhängenden Zeitraum von drei Kalenderjahren umfassen muss; das mittlere Kalenderjahr muss vollständig erfasst sein.

Wenn Sie die Immobilie vor dem Verkauf noch vermieten, kann das steuerlich einen Unterschied machen.

Entscheidend sind auch das Anschaffungs- und das Verkaufsdatum sowie die tatsächliche Nutzung. Ein Umzug ins Ausland macht den Verkauf weder automatisch steuerpflichtig noch steuerfrei.

Anschlussfinanzierung mit Wohnsitz im Ausland: Was ändert sich?

Hier liegt aus Finanzierungssicht wahrscheinlich der wichtigste langfristige Punkt.

Solange Ihr bestehender Kredit noch läuft, kann sich durch den Wegzug zunächst wenig bemerkbar machen. Sobald eine neue Kreditentscheidung notwendig wird, sieht die Situation anders aus.

Ein Auslandswohnsitz macht eine Anschlussfinanzierung nicht grundsätzlich unmöglich. Er kann aber den Kreis der Banken verkleinern, die Ihren Fall überhaupt finanzieren.

Die EU-Verbraucherinformation zu Hypothekendarlehen weist ausdrücklich darauf hin, dass Banken grenzüberschreitende Finanzierungen häufiger ablehnen, wenn beispielsweise Wohnsitz oder Einkommensquelle nicht im Land der Bank liegen. Die Bank muss vor Kreditvergabe erneut die Kreditwürdigkeit und Rückzahlungsfähigkeit beurteilen.

Wie unterschiedlich die Annahmekriterien sein können, zeigt ein einfaches Beispiel: Die Consorsbank nennt für ihre Baufinanzierung aktuell einen Hauptwohnsitz in Deutschland als Voraussetzung.

Daraus folgt nicht, dass „deutsche Banken keine Steuerausländer finanzieren“. Es bedeutet vielmehr: Nicht jede Bank kommt noch in Frage.

Prolongation bei der bisherigen Bank

Die erste naheliegende Frage ist deshalb, wie Ihre aktuelle Bank mit dem künftigen Auslandswohnsitz umgeht.

Bei einer Prolongation bleibt der Kredit bei derselben Bank und für die Restschuld wird ein neuer Sollzins vereinbart. Die Immobilie und die bestehende Finanzierung sind dem Institut bereits bekannt.

Das bedeutet aber weder, dass die Prolongation automatisch angeboten wird, noch dass sie die günstigste Lösung sein muss. Erst recht sollte man nicht voraussetzen, dass die Bank dieselben Annahmekriterien verwendet, wenn Wohnsitz, Einkommen oder steuerliche Ansässigkeit inzwischen anders aussehen.

Wenn Ihre Zinsbindung erst nach dem geplanten Wegzug endet, ist genau das eine Frage, die Sie rechtzeitig mit der Bank klären können.

Bei einer Umschuldung entscheidet eine neue Bank neu

Möchten Sie zu einer anderen Bank wechseln, handelt es sich um eine neue Kreditentscheidung.

Dann werden unter anderem Restschuld, Immobilie, Beleihung und Ihre heutige wirtschaftliche Situation neu bewertet. HypoChart beschreibt diese Faktoren im bestehenden Ratgeber zur Anschlussfinanzierung ausführlicher.

Mit Auslandswohnsitz kommen potenziell weitere Fragen hinzu. Das kann beispielsweise betreffen:

Wie Banken diese Faktoren bewerten, ist Kreditpolitik und keine einheitliche gesetzliche Regel.

Stammt Ihr Einkommen aus einer eigenen ausländischen Gesellschaft, kommen weitere Nachweise hinzu. Was Banken dann prüfen, beschreibt unser Ratgeber zur Baufinanzierung mit ausländischer Firma.

Deshalb wären pauschale Aussagen wie „Auslandseinkommen wird nur zu 70 Prozent angerechnet“ unseriös. Manche Institute akzeptieren einen bestimmten Fall, andere nicht.

Vermietungseinkünfte können Teil der neuen Kreditprüfung werden

Wenn Sie das ehemalige Eigenheim nach dem Wegzug vermieten, ändert sich zugleich der wirtschaftliche Nutzen der Immobilie.

Aus dem selbstgenutzten Haus wird ein Mietobjekt mit Einnahmen und laufenden Kosten. Bei einer späteren Finanzierung können Einkünfte aus Vermietung grundsätzlich zur Kreditwürdigkeitsprüfung gehören. Auch Steuerbescheide und Objektunterlagen spielen bei solchen Prüfungen eine Rolle.

Wie viel der Mieteinnahmen eine Bank tatsächlich als Einkommen berücksichtigt, hängt vom Institut und vom Einzelfall ab. Bei der Vermietung sollten Sie deshalb nicht nur prüfen, ob die Miete die laufende Rate deckt.

Ist ein Forward-Darlehen die Lösung vor dem Wegzug?

Wenn die Zinsbindung erst einige Jahre später endet, liegt der Gedanke nahe, die Anschlussfinanzierung noch vor der Auswanderung festzuzurren.

Ein Forward-Darlehen kann genau dafür genutzt werden, einen zukünftigen Anschlusszins bereits im Voraus zu vereinbaren.

Jedoch können Änderungen beim Wohnsitz, bei der Beschäftigung oder beim Einkommen bis zur Ablösung des alten Kredits für die Bank eine Rolle spielen.

Ein Forward-Darlehen löst zwar das Zins- und Timingproblem. Ob die Finanzierung auch nach dem Wegzug noch zu Ihrer Situation passt, ist eine andere Frage, die Sie vorab besser mit Ihrer Bank klären.

Prüfen Sie die Anschlussfinanzierung frühzeitig

Für einen Eigentümer mit deutschem Wohnsitz stehen bei einer gewöhnlichen Anschlussfinanzierung häufig zahlreiche Banken zur Auswahl.

Nach dem Wegzug kann die Auswahl kleiner werden. Dazu können Unterlagen aus dem Ausland sowie zusätzliche Prüfungen beitragen.

Sie müssen die Anschlussfinanzierung nicht zwangsläufig sofort abschließen. Aber am besten klären Sie vorher, welche Finanzierungsmöglichkeiten Ihnen dann noch offenstehen.

Die Immobilie ist nur ein Teil der steuerlichen Wegzugsplanung

Bis hierhin haben wir die Steuerfragen dort behandelt, wo sie unmittelbar zur Immobilie gehören:

Damit ist die steuerliche Auswanderungsplanung jedoch nicht vollständig.

Wenn Sie selbstständig sind, an Unternehmen beteiligt bleiben oder weiterhin Einkünfte und Vermögen in Deutschland haben, wird die Steuerlage komplexer.

Für diese breitere Ebene empfehle ich einen weiterführenden Beitrag: Auswandern aus Deutschland: Das sagt das Steuerrecht

Für die Entscheidung über Ihre Immobilie reicht es an dieser Stelle, zuerst Finanzierung und Immobilienstrategie sauber durchzudenken und anschließend im Gesamtfall internationale Steuerfragen zu prüfen.

Diese 8 Punkte sollten Sie vor dem Wegzug klären

Wer seine Immobilie behalten möchte, muss nicht jede Einzelheit Jahre im Voraus lösen. Einige Fragen sollten aber beantwortet sein, bevor der Wohnsitz ins Ausland verlegt wird.

Die entscheidende Frage ist damit nicht, ob Sie mit einer deutschen Immobilie auswandern dürfen. Sondern ob die Immobilie und ihre Finanzierung noch zu Ihrem Leben nach dem Wegzug passen.

Häufige Fragen

Kann ich mein Haus in Deutschland behalten, wenn ich auswandere?

Ja. Ein Wegzug verpflichtet Sie grundsätzlich nicht dazu, eine deutsche Immobilie zu verkaufen. Wichtig ist allerdings, ob Sie die Immobilie selbst verfügbar halten oder vermieten und wie die Finanzierung aussieht. Eine für die eigene Nutzung bereitgehaltene Wohnung kann außerdem für den deutschen steuerlichen Wohnsitz relevant bleiben.

Was passiert mit meinem Immobilienkredit beim Umzug ins Ausland?

Der Umzug beendet einen bestehenden Immobilienkredit nicht automatisch. Für ein außerordentliches Kündigungsrecht der Bank nennt § 490 BGB unter anderem eine wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse oder der Sicherheit, wodurch die Rückzahlung gefährdet wird. Zusätzlich sind die Bedingungen Ihres konkreten Darlehensvertrags relevant.

Muss ich meiner Bank mitteilen, dass ich ins Ausland ziehe?

Sie sollten Ihre neue Adresse und gegebenenfalls Ihre geänderte steuerliche Ansässigkeit mit Ihrer Bank klären. Welche Unterlagen dafür benötigt werden, unterscheidet sich. Einige Banken verlangen bei einem grenzüberschreitenden Adresswechsel beispielsweise eine Abmeldebescheinigung.

Kann ich meine Immobilie nach der Auswanderung vermieten?

Eine Vermietung ist meist möglich. Schauen Sie vorher trotzdem in den Darlehensvertrag und prüfen Sie die Förderbedingungen sowie die Versicherungen. Vor allem bei Finanzierungen für selbstgenutztes Wohneigentum kann es zu Einschränkungen kommen.

Bekomme ich mit Wohnsitz im Ausland noch eine Anschlussfinanzierung?

Das ist möglich, aber nicht jede Bank akzeptiert Kreditnehmer mit Auslandswohnsitz. Auch der Ort und die Währung des Einkommens können bei der Kreditentscheidung eine Rolle spielen. Deshalb lohnt es sich, die grundsätzlichen Finanzierungsmöglichkeiten vor dem Wegzug zu prüfen, wenn die Zinsbindung erst später endet. Wie Banken Einkommen aus einer ausländischen Gesellschaft prüfen, lesen Sie in unserem Beitrag zur Baufinanzierung mit ausländischer Firma.

Muss ich Mieteinnahmen aus Deutschland nach der Auswanderung weiterhin versteuern?

Auch nach einem Wegzug können Einkünfte aus einer in Deutschland gelegenen Immobilie in Deutschland steuerpflichtig bleiben. § 49 EStG zählt solche Vermietungseinkünfte zu den inländischen Einkünften bei beschränkter Steuerpflicht. Wie der neue Wohnsitzstaat damit umgeht, hängt von dessen Recht und gegebenenfalls vom Doppelbesteuerungsabkommen ab.