Möchten Immobilieneigentümer ihr Objekt zu einem angemessenen Preis verkaufen oder den aktuellen Wert eines Gebäudes in Erfahrung bringen, wird eine Hausbewertung bzw. Immobilienwertermittlung durchgeführt. Ziel ist es, einen sogenannten Verkehrswert zu ermitteln, auf Grundlage dessen ein Angebotspreis bestimmt werden kann.

Dem Immobilieneigentümer bieten sich zwei Möglichkeiten zur Wertermittlung. Zum einen kann er ein schriftliches Wertgutachten durch einen Immobiliengutachter durchführen lassen. Zum anderen besteht in manchen Fällen die Möglichkeit, eine eigenständige Analyse durchzuführen. Wir zeigen Ihnen, wann ein schriftliches Wertgutachten nicht zwingend erforderlich ist und verraten Ihnen 6 Tipps, wie Sie den Wert Ihrer Immobilie selbst ermitteln und einen Angebotspreis erstellen können.

Wann sollte eine Hausbewertung durch einen Immobiliengutachter durchgeführt werden?

Es gibt mehrere Situationen, in denen ein professionelles Wertgutachten von den Behörden verlangt wird. Dem ist so, wenn es sich um einen Erb- oder Versicherungsfall, eine Scheidung oder eine Zwangsversteigerung handelt. Generell lässt sich sagen, dass bei gerichtlichen Auseinandersetzungen ein schriftliches Wertgutachten eingefordert wird. Geeignete Sachverständiger, an die Sie sich für eine professionelle Hausbewertung wenden können, sind Immobilienmakler, Architekten, sowie Bau- und Vermessungsingenieure.

In der Regel kommen dabei drei Verfahren zum Einsatz, die den Verkehrswert einer Immobilie zuverlässig ermitteln sollen. Dazu gehören das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren sowie das Ertragswertverfahren. Im Folgenden wird jedoch nicht näher auf diese drei Methoden eingegangen. Vielmehr möchten wir Ihnen zeigen, wie Sie sich selbstständig einen ersten Eindruck vom Wert Ihrer Immobilie verschaffen können.

Immobilienbewertung selbstständig durchführen

Das selbstständige Durchführen einer Immobilienbewertung ist also nur möglich, wenn diese von keiner Institution oder Behörde eingefordert wird. Dann jedoch ist sie von hoher Bedeutung, da sie einen guten Eindruck davon vermittelt, was Ihr Haus wert ist. Wir empfehlen Ihnen die folgenden sechs Kriterien bei der Hausbewertung und Preisfestsetzung zu beachten, um einen realistischen Wert zu erhalten.

1. Tipp: Sachwert der Immobilie ermitteln

Um den Sach- bzw. Substanzwert eines Gebäudes zu ermitteln, werden die Herstellungskosten des Hauses sowie der sogenannte Brandversicherungswert herangezogen, der sich im Versicherungsschein der Gebäudeversicherung befindet. Für den Sachwert wird der Brandversicherungswert mit dem aktuell gültigen Faktor multipliziert, der bei der Brandversicherung erfragt werden kann. Sie erhalten nun einen ungefähren Verkehrswert Ihres Hauses. Allerdings müssen Sie den Grundstückswert separat berechnen und dazu addieren. Beachten Sie auch, dass Faktoren wie die aktuelle Marktsituation bei der reinen Sachwert-Berechnung unbeachtet bleiben.

2. Tipp: Lage analysieren

Nicht umsonst gibt es das Sprichwort: „Was bei einer Immobilie wirklich zählt, sind die Lage, die Lage und nochmals die Lage.“ Denn tatsächlich bestimmt die Lage Ihres Hauses zu einem großen Teil die Nachfrage, aber auch Ihre Käufer-Zielgruppe. Es gibt eine Vielzahl an Kriterien, die eine gute Lage ausmachen. Seien Sie ehrlich mit sich selbst und überlegen Sie, welche Kriterien für eine gute Lage bei Ihrem Gebäude sprechen und welche sich tendenziell als Nachteil erweisen könnten. Durch diese Einschätzung erhalten Sie einen guten Eindruck über die Nachfrage, die Sie auf dem Immobilienmarkt erwarten wird.

Einige dieser Kriterien haben wir für Sie zusammengestellt:

  • Gibt es eine gute Anbindung zum Nahverkehr, wie Busse oder Straßenbahnen?
  • Wie gestaltet sich das kulturelle Angebot im Ort/in der Region?
  • Sind ausreichend Parkmöglichkeiten vorhanden?
  • Wie gut ist die Infrastruktur ausgebaut? Besteht eine gute Anbindung an Autobahnen?
  • Gibt es Einkaufsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe? Sind diese fußläufig zu erreichen?
  • Wie gestaltet sich der Arbeitsmarkt in der Region?
  • Ist ein sauberes und attraktives Straßenbild vorhanden?

3. Tipp: Lokale Marktsituation einschätzen

Möchten Sie Ihr Haus nicht sofort verkaufen, sondern sich vorerst einen Eindruck von der Marktlage machen, sollten Sie die lokale Marktsituation sowie die Preisentwicklung ähnlicher Immobilien im Auge behalten. Der örtliche Immobilienpreisspiegel ermöglicht es Ihnen, einen guten Eindruck des Verkehrswertes in Ihrer Gegend zu erhalten. Selbstverständlich unterliegen Immobilienpreise ständigen, mal mehr, mal weniger starken Preisschwankungen.

Sofern Ihre Immobilie sich in einer beliebten Wohngegend befindet, in der in den kommenden Jahren mit einer erhöhten Nachfrage an Wohnraum zu rechnen ist, können Sie prinzipiell mit einer Wertsteigerung rechnen.

4. Tipp: Immobilie mit anderen Verkaufsobjekten vergleichen

Eine weitere Methode, mit der Sie den Verkehrswert Ihres Hauses gut berechnen können, ist das Vergleichen Ihrer Immobilie mit ähnlichen Verkaufsobjekten. Sehen Sie sich zu diesem Zweck nach Häusern um, die sich hinsichtlich bestimmter Eigenschaften wie der Größe, der Lage und der Ausstattung sehr ähneln.

Lassen Sie sich dennoch von hohen Angebotspreisen nicht blenden. Diese liegen erfahrungsgemäß höher als die letztendlichen Verkaufspreise. Darüber hinaus erhält man einen Eindruck davon, wie viel Zeit der Verkauf der eigenen Immobilie voraussichtlich in Anspruch nehmen wird.

5. Tipp: Wohnfläche gewissenhaft berechnen

Da eine Hausbewertung meist dem Zweck dient, einen realistischen Angebotspreis zu gestalten, ist die korrekte Angabe der Wohnfläche unerlässlich. Beachten sollten Sie dabei unbedingt, dass bestimmte Wohnflächen nur anteilsmäßig dazugerechnet werden.

Terrassen und Balkone zählen beispielsweise nur zu 25 % als Wohnfläche, wohingegen nach allen Seiten geschlossene Räume, wie Wintergärten oder Schwimmbäder, komplett zur Wohnfläche gehören. Dennoch ist eine Anrechnung von Außenanlagen von bis zu bis auf Weiteres möglich, wenn dadurch ein erhöhter Wohnwert herbeigeführt wird, etwa bei einer sehr guten Lage oder einer aufwendigen Gestaltung.

6. Tipp: Aus dem Verkehrswert einen Angebotspreis ermitteln

Wenn Sie einen Großteil der vorangegangenen Vorschläge beherzigen und sich die Zeit nehmen, sich intensiv mit Ihrer Immobilie auseinanderzusetzen, lässt sich ein solider Verkehrswert erzielen. Aus diesem Verkehrswert sowie einer genauen Marktbeobachtung lässt sich ein Angebotspreis ableiten. Doch bedenken Sie, dass der Verkaufswert um bis zu 10% von der Hausbewertung abweichen kann, da letztlich immer noch die Nachfrage darüber entscheidet, wie hoch der Verkaufserlös ausfällt.

Auch erwarten Interessenten für gewöhnlich in Verkaufsverhandlungen einen Preisnachlass zwischen 5 und 10%, sodass dies bereits bei der Festlegung des Angebotspreises berücksichtigt werden sollte. Zu guter Letzt sollten Sie bei der Bildung des Angebotspreises psychologische Preisschwellen berücksichtigen. Ein Haus, das 299.000 Euro kostet, wirkt auf Kaufinteressierte deutlich ansprechender als eine Immobilie für 300.000 Euro.

Fazit zur eigenständigen Immobilienbewertung

Wer seine Immobile selbst bewerten möchte, sollte sich gewissenhaft mit der Thematik auseinandersetzen und das Marktumfeld am besten über einen längeren Zeitraum hinweg im Auge behalten. Bedenken Sie jedoch, dass der Verkehrswert immer nur ein Richtwert ist, der Ihnen dabei hilft, zu hohe Erwartungen an den Verkaufserlös zu vermeiden. Letztlich ist die Nachfrage auf Käuferseite und auch die Aufmachung Ihres Verkaufsangebots von Bedeutung.

Anstatt sich also auf den bloßen Verkehrswert zu verlassen, sollten Sie vielmehr auf ein ansprechendes Exposé oder ein ordentliches Erscheinungsbild Ihres Hauses bei der Besichtigung Wert legen. Hier empfiehlt es sich durchaus einen Makler zu beauftragen. Mithilfe seines Fachkenntnis und seiner Erfahrung kann ein sehr guter Verkaufspreis erzielt bzw. ausgehandelt werden.